近期,不少购房人对贷款购买第二套房表示出浓厚兴趣。“伟嘉安捷”统计,每周大约能够接到10至20个这样的客户咨询电话。

典型案例:

客户楚小姐已用公积金贷款购置第一套住房,贷款尚未还清,短时期内有提前还贷的打算,目前准备购置第二套房产。她个人拟出三套贷款方案,想请专家帮她参谋一下:

方案一:还清第一套公积金贷款,第二套仍使用公积金贷款;

方案二:第二套房干脆使用商业贷款购买,担心利率不会下浮;

方案三:还清第一套公积金贷款,第二套房使用组合贷。

“伟嘉安捷”专业建议:

目前,银监会对二套房贷的政策是首付必须要四成,贷款利率可以根据各家商业银行的风险自行调控。像楚小姐这样需要贷款购买第二套房的借款人,就她拟出的这三套贷款方案,“伟嘉安捷”逐个分析如下:

专家指导:

方案一:公积金贷款较为适用

从公积金贷款政策来看,如借款人第一套住房使用公积金,在尚未还清前是不可以再次申请公积金贷款购买第二套住房的;只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款,同时不会被认为是第二套房产,仍会视为首套住房按其政策操作,首付20%,利率为基准利率。

方案二:再次贷款如选择商贷,势必会算做二套

现在银监会对二套房贷政策还是较严格要求的,根据“2007.9.27”政策及“2007.12.11”补充通知规定,借款人首套住房不论是用公积金还是商贷,只要在央行的征信系统中能够查到该借款人曾经贷过款,那么再次贷款买房就会算做二套房。只不过现在贷款购买第二套房利率是可以下浮的,如果借款人首套住房能够按时还款,再次贷款的利率几乎接近于首套住房的贷款利率。相较于以前政策利率必须上浮1.1倍,对于借款人来说已经有很大优惠了。

方案三:首套住房公积金贷款即使还清,使用组合贷仍避不掉二套

组合贷是借款人一部分贷款用公积金,另一部分用商贷偿还。公积金贷款的部分比较好算账,结清后再贷款仍是首套政策,而商贷比较麻烦,即使借款人结清贷款,也避免不掉二套限制。这样算下来,组合贷款对借款人是很不划算的,再加上初审、批贷、放贷的速度也较慢。

从这三套方案来看,借款人将首套住房公积金贷款记录清零后,再次使用公积金贷款买房这个方案是最适用二套房的,相对比较划算。

来源:京华时报