中原证券

2009年4月中原土地监测系统数据显示,继3月居住用地放量后,部分城市居住用地供应出现回落。4月居住用地供应面积较前12月均值出现下滑,但北京、深圳依然加速推出居住用地。

受3月推出大量地块影响,4月土地成交面积增加明显,其中居住用地成交面积较前12月均值上升38%。地价水平较3月出现回升,但与前12月均值相比仍下降13%。4月土地流标率保持平稳,居住用地底价成交率下降,溢价成交现象较3月明显增多,且部分地块溢价幅度颇高。

4月大型房企纷纷入市拿地,金地以5.6亿元,溢价82%的价格击败10余家竞争对手竞得上海徐泾镇3号地块;万达斥资13亿接连在武汉、长春购地;绿地10亿获取上海松江、青浦两幅地块,其中一幅溢价36%。

出现上述状况的主要原有两点:一是近期住宅销售火爆,发展商资金回笼迅速,购地资金充裕;二是政府加大推地力度,推出地块底价较低。值得注意的是,尽管成交频现较高溢价率,但地块实际出让价格仍处于低位,距离2007年历史高位仍有较大差距。

推地放缓,居住用地供应回落

4月未能延续3月供应放量的势头,部分城市土地供应量出现回落,居住用地更为明显。4月居住用地供应占全部用地比例较3月出现下降,仅为25%。

4月12个被监测城市土地整体供应853公顷(210幅),低于前12月均值23%,其中居住用地供应213公顷(37幅),低于前12月均值43%。土地供应回落。

12个城市中,上海在3月推出大规模居住用地后,4月居住用地供应放缓;北京和深圳依然延续居住用地放量的态势,居住用地供应量增长明显;广州居住用地则突破连续四个月的“零供应”。

沪深津居住用地成交激增

由于3月大量土地集中上市,4月土地成交量迅速增长。居住用地成交量增加更为明显。主要原因为上海、天津3月份推出的大量居住用地于本月顺利成交。

4月12个被监测城市共成交土地956公顷(158幅),高于前12月均值15%,其中居住用地成交380公顷(42幅),低于前12月均值38%。

本月居住用地成交比例为40%,今年首次超过前12月均值。成交开始活跃,显示市场对后市的信心开始恢复。

流标率持平溢价成交现象明显.截至4月底,12个被监测城市的土地流标率为15%,与3月持平。其中居住用地流标率为22%,较3月份显著下降,居住用地成交情况较为乐观。

流标率较低的城市为上海、天津和杭州,均为个位数,其中杭州流标率为零,无土地流标;沈阳和成都流标率较高,超过50%。

居住用地流标率较低的城市为上海、长春和杭州,无居住用地流标;沈阳和南京居住用地流标率较高。

4月12个城市底价成交率为90%,其中居住用地为69%,居住用地底价成交率较3月份下降明显。

溢价成交在3月份初露苗头后,4月份愈演愈烈。北京、上海、深圳、天津、重庆和杭州均出现溢价成交土地,其中杭州位于上城区南山路地块溢价幅度最高达127%,且楼面地价达46284元/平方米,创下地王新纪录。值得注意的是,尽管近期成交频现较高溢价率,但整体土地市场的实际出让价格仍处于较低水平,距离2007年历史高位仍有较大差距。