文/本刊记者 黄罗维

文前提要:有那么一群人,他们在房地产市场敢于逆势而上,运用自己独特的技巧,从而获得了超额的回报。这次我们采访到了三位“拣房大师”,他们在楼市投资中都有着各自的独门秘笈,读来也让人颇受启发。

逆势而上成大赢家

股市下跌、楼市调整、消费低迷,这是一个寒冷的冬天,各个投资市场也是一片萧条,许多人把它形容为一个“失望之冬”。但你有没有想过,冬天的背后却孕育着春天的希望,就有这样一群人,他们敢于在逆势之中捕捉机会,最终成为了投资的大赢家,获得了令人羡慕的超额回报。

这些投资者的战绩是让人心动的,于是许多读者也想了解,他们究竟是怎样一个群体?又有些什么投资诀窍?要真正近距离地“靠近”这些投资者还真不容易,这次我们终于逮到机会,采访到了其中的三位来自民间的“拣房大师”。他们都曾经在房地产市场的低迷盘整期逆势而上,运用自己独特的投资技巧,最终获得了骄人的回报,故事读来也让人感慨万千。

老田,一位普通的打工老头,他用自己打工得来的收入,在楼市的低迷期果断入市。正因为那时大多数购房者都不敢轻易入市,使他有机会淘到了许多超低价位的房产。这些房子后来给他带来的回报是惊人的,500万元的身价也让他拥有了“沪上最牛打工老头”的称号。

周君诚的故事也同样让人感叹,他更像是一位技术型的选手,在“拣房”的功夫上自有一套。“拣房”除了要敢于在逆势中有所作为外,“检漏”的技巧同样不可或缺,它可以让你获得意想不到的回报。

要采访到托马斯?格斯(Thomas Guss)这位“老外”还真费了不少劲,但其实海外的房地产市场同样也是起起落落,市场的“盘整期”往往也是楼市的“机会期”。“老外”们“拣房”更注重细节,也让我们可以从中受到不少启发。

与其追涨不如买跌

这几位“拣房大师”各有各的特点,但概括起来也可以用一句话来形容,那就是“抓住机会,逆势而上”。其实所谓“拣房”,首先要把握的是介入的时机,有道是“与其追涨不如买跌”。

现在刚刚步入2009年,朋友之间都免不了互道新年的祝福,大家也在考虑着在新的一年里的打算。张辉是一位在房地产市场跌打滚爬的多年的“老法师”,对于2009年的投资计划,他的观点也是颇为出人意料:“今年我有购房的打算,现在楼市低迷调整,正好是‘买跌’的好机会。”

在刚刚过去的2008年,商品房销售量出现了明显下降,根据中房指数系统的统计,销售面积同比跌幅由08年上半年的7.2%,扩大到1～11月的18.3%。与此同时,房屋销售价格实际上已经从去年8月份开始下降,连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100。国家统计局新近发布的数据也显示去年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比仅上涨0.2%,涨幅比10月份低1.4个百分点,环比下降0.5%。另外有一个数据颇为有趣,据统计去年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%,2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成。这些数据反过来也在告诉我们,楼市观望气氛日渐浓厚,“买跌”的机会正在逐渐逼近。

不少人在市场调整期不敢轻易购房,根本原因是受从众心理影响,其实对于理性的购房者来说,调整期不但可以购房,而且是一个值得入市的好时机。任何市场都会有“火爆”和“冷清”的轮换,在市场火热期购房的人,很多都有过起早贪黑排长龙队伍“抢”房子的经历,而在楼市步入低迷盘整期后,供大于求的市场关系也让购房者的选择余地大了很多。在大多数投资者都不愿意入市的情况下,开发商和业主为了尽早把手中的房产变现,往往会出现压低价格出售的情况。所以说楼市困境时,或许就是“拣房”入市的好时机,这时购房者关键是要相信自己的判断。

利率成本已至最低

其实仔细分析老田的成功秘诀,可以发现他恰到好处地利用了政策环境,其成功“拣房”的时期,也是政策面鼓励买房的阶段,这是他获得惊人回报的重要原因。而从目前政策面的变化情况看,针对房地产市场的调控政策已经发生了根本转向,这使得那些技高一筹的“拣房大师”又有了用武之地。

在当前必须确保经济增长的大背景下,房地产无疑再次被赋予了拉动内需的重任。中央和地方采取了降低税费和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场。而对房地产市场影响颇大的二套房贷政策也终于有了松动,去年12月17日,国务院召开国务院常务会议决定,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。之后上海出台了有效期为一年的“新八条”松绑二套房贷,对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

除了这些之外,对于购房者来说最为重要的是,目前的利率成本已经降至最低。虽然当前的市场仍然处在调整态势,但我们购房不能仅仅关注房价,更要关注利率的变动,这是影响购房成本的最为关键的因素。根据央行的有关政策,现在首次购买普通自住房,贷款利率可执行基准利率的0.7倍,在央行去年12月23日再次降息后,目前5年以上房贷利率水平为5.94%,7折则为4.16%,这样的低利率对购房者可以用“历史机遇”来形容。很简单的道理,将来如果市场转好甚至再次火热,到那时贷款利率的7折优惠还可能存在吗?

拣房也要讲究技巧

当然, 在市场低迷期“拣房”也绝对不能盲目,这里面有两方面的含义:一是要在充分考虑房产各方面要素的基础上,再选择正确的目标对象;二是“拣房”一定要树立长线思维,根据实际情况因人而异,量力而行地做出选择。

其中,首先是要保持“拣房”后持有期间现金流的“畅通”。房产与其他投资不同,由于大部分人买房都是依靠贷款的,每月的还贷是他们必须要面对的现实问题,如果由于种种原因发生资金链断裂,所谓“拣房”也只能是空中楼阁。

其次,当前的政策面已经发生了巨大的变化,投资者“拣房”时还要特别注意这样几点:一是紧盯普通住房,在当前的市场情况下特别要留意那些“非转普”的房源,我们购房应该以普通住房作为首选,这样即使未来政策面发生变化,仍然可以避免成为被“打压”的对象;二是用足公积金贷款,目前公积金贷款利率已进一步下调,五年以下(含五年)公积金贷款利率下调至3.33%,五年期以上公积金贷款利率下调至3.87%,如此的低利率购房者绝对不能放弃;三是不要忽视地方性优惠政策,目前各地都出台了颇具“地方特色”的优惠政策,对此购房者应该充分“消化”,把这些政策用到极致;四是继续关注政策面的变化,在未来一段时间内,可能还有诸多对针对房地产市场的政策出台,可能会进一步降低大家的购房负担,对此我们也要多加留意。

最后,推出这组文章更在于说明这样一个问题,只要你有足够的眼光和技巧,也一定成为一位“拣房大师”,在房地产市场游刃有余,获得令人满意的投资回报。

来源:理财周刊