本报记者 李良 上海报道

尽管政府出台了多项救助措施,但业内对房地产的未来走势却日渐悲观。由易居房地产研究院综合研究部推出的《2008—2009年中国房地产市场趋势研究报告》表示,今后两年我国房地产市场走势非常不乐观,2008年全年的房价涨幅将由2007年的18%(商品房)大幅回落到5%左右的可能性较大,至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格相比2008年将出现负增长,而2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

量价齐跌

从去年底开始,中国房地产市场就开始呈现调整态势,而最明显的体现就是量价齐跌。

报告分析指出,从“国房景气指数”来看,自2007年11月达到高点,其后一路下滑,今年10月份为99.68,比9月份回落1.47点,比去年同期回落6.06点,步入不景气区间。该指标反映的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。而从“70个大中城市房屋销售价格指数”来看,月同比涨幅在2008年1月达到高点11.3%,而至10月已降至1.6%,预计11月或12月份,将由正增长变为负增长;月环比涨幅高点则出现在去年9月,其后递减,直至今年8月份首次由正增长变为负增长,价格拐点正式出现,也即全国房价正式开始下跌,这一态势将延续至明年下半年,甚至2010年。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,从各城市表现来看,供过于求的情况已经出现,但各地情况有所不同。以上海为例,从去年12月开始由供不应求逆转为供过于求,至9月份供求比已经达到1:0.45,但这种情况要好于北京等其他城市。杨红旭预计,相对于9月份的价格,上海房价仍有20%的价格下跌空间。而对于北京,杨红旭分析认为,北京的泡沫较上海严重,进入第三季度后供求比呈恶化状态,至9月供求比高达1:0.2,在全国都可称得上最糟糕。杨红旭预计,北京的房价下跌至去年初水平,也即8月份基础上跌去三到四成才合理。

低迷中有亮点

虽然全国楼市普遍呈低迷状态,但却也不乏亮色,其中最引人注目的,就是知名地产商的明星楼盘市场占有率明显超过市场繁荣期,例如万科的市场占有率就已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右。报告认为,在低迷市中,仍有四类楼盘表现抢眼。

这四类楼盘分别是:第一、打折力度较大的知名企业的大盘。如万科、恒大、中海等著名开发商今年采取的降价措施,都取得了不错的效果。第二、超小户型单身公寓。这种公寓满足了单身白领的居住需求,大部分为50平米以下的一房。第三、近郊经济型房源。这主要是面向置业能力有限的刚性需求,如80平米左右的两房或90平米左右的三房。第四、综合类特色产品。

不可避免的低潮期

由于近期中央和不少地方政府出台了许多刺激楼市的政策,使不少开发商对未来抱有幻想。对此,杨红旭指出,即使救市,短期内市场也不会见底,房价还将继续回落。但目前全国及上海房价正处于下跌过程中,提前救市,更有可能使房价在到达合理位置时,市场同时也进入底部。反过来看,如果一直等到房价大跌之后才救市,则市场出现底部时,则房价极有可能已出现巨跌——这一点是政府绝不愿看到的。

而易居研究院综合研究部的此份报告在综合国内外的经验后得出结论:我国的问题是近几年房价涨幅远超发达国家历史水平,“冒进主义”的结果,必然市场调整,2—3年低潮期是必须的。从今年前10个月全国市场情况分析,2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3—4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%(商品房)大幅回落,5%左右的可能性较大(预计与2006年4.4%的涨幅相近)。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

来源:中国证券报