作者:薛明

楼市调整正在给开发商一个迟到的教训。

历时两个多月的上海证券报“楼市这一刻”大型调查,在走过房价篇、土地篇、外资篇而步入收官的资金链篇之际,可能是巧合,危如累卵的开发商资金链条已经显现崩裂迹象,且在房地产市场的价格与成交量上得到了最直观的体现。

这一结果,符合我们此前的预测,但早于我们的预期。

对于今后的人来说,回看2008的中国楼市,或许只能用感慨万千来形容。这一年,开发商们经历着从天堂到地狱的极速体验。除了“机会宠儿”潘石屹和一些大佬外,鲜有可以安然过冬的。开发商们正在付出更多的代价。

自我救赎并未放弃。最新的消息是,这个9月,开发商们将集中推盘促销,仅龙湖、碧桂园、恒大三家企业,“金九银十”之际的推盘总量就高达40余个。回款!回款!回款!成为集团总部压在各地销售团队头上的头等重任。降价,也必然随之而来。

然而,降价就能包治百病么?数据显示:7月份,长三角代表城市的商品住宅成交量环比跌去一半,一贯坚挺的上海房价更是出现少有的大跌两成。“这一次,我们只能赌购房者会买‘降价’的账。如果成交量继续萎缩,那真的只有死路一条。”一位开发企业内部人士直言。

楼市供需的心理博弈,走到了命悬一刻的节点。

⊙本报记者 薛明

紧急

长三角楼市普遍陷入低迷

上海曾被认为是中国房价最为坚挺的地区,但这个“最后的堡垒”于今年7月被市场攻陷。

“深圳降价、北京降价,甚至二、三线城市降价,都不可怕。我们最担心的是上海。这不仅因为它是这一轮房地产市场发展的风向标,更因为它对整个长三角的带动效应,会波及中国最重要经济区域甚至经济总体。”主管部门一位官员在2007年下半年时向上海证券报记者表示。

今天,这一担心逐步成为现实。

来自国家发改委的统计数字称,上海7月新建住房销售价格环比下降0.2%。但是,来自市场的数据统计却与此相差百倍。

一份来自某权威市场研究机构的房地产报告,在“紧急”两字后面连续打出三个感叹号。这一报告旨在陈述上海楼市出现此轮宏观调控以来从未有过的危机,且只在开发商内部流传。

报告数据显示,7月份,上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%,环比下降32%。月成交均价环比下降24%。两项指标均被列入红色警报的最高级别。

分析人士介绍,商品住宅与住房是两个概念,一般来说,国家统计部门的数据在房屋类别上包含保障性住房,在区域上也可能涵盖城市周边。而要描述真实的市场状况,尤其是价格走势,研究机构的统计数据可能更可靠。

值得关注的是,上述报告称,在产品结构上,原本被称为最有抗跌能力的市中心高档物业降幅也开始加大。7月,上海150-200平方米的住宅产品成交量环比减少50%,内环内高端物业均价下滑成为全市房价下降的主要推手。

用“悲壮”一词形容多年来风光无限的开发商们的现状并不为过。据上海19个区域的7月楼市成交表显示,7月成交面积同比无一区增长,降幅高达八成以上者有普陀(-90%)、虹口(-90%)、黄浦(-88%)、杨浦(-87%)和闵行(-85%)等五个之前重要的住宅供应区。

调查显示,前7个月,上海住宅供需比例急剧失衡,累计供求比1.27:1,且连续8个月成交量不足旺销期一半。7月份,商品住宅供应量达128.48万平方米,只成交69.24万平方米。当月的供需比高达1.86,这一数值比去年同期扩大了289%。当月新推案的销售率由旺销期的40%-60%下降到目前的18%,普陀某楼盘当月推出84套房源仅售出4套,新江湾某楼盘新推222套房源同样售出4套。有机构总结为:“持续供大于求,价格大幅下挫。”

到8月,根据上海佑威房地产研究中心的数据,虽然平均成交价格环比小幅回升,但成交量仍然持续低迷,同比降幅近70%。