来源:中国证券报

本报记者 王婷

从历史经验来看,世界上举办过奥运会的城市,会出现不同程度的“奥运经济低谷”现象。房地产行业既是举办奥运会的最大受益行业之一,同样也可能是奥运会后波动最大的行业之一。

对于北京房地产市场而言,在后奥运时代,一方面会步入理性回归,同时也蕴含着巨大的机遇。

从北京市统计年鉴披露的数据来看,2001年到2005年,北京市商品住宅竣工面积和销售面积都增长一倍以上。供求比始终保持在1.1到1.3之间,市场吸纳能力良好。商品住宅成交均价自2001年的4700元/平方米,上涨到2007年的12000元/平方米,7年之间增长了近3倍。亚奥区域内的住宅价格甚至从最初开盘的6000元/平方米,上涨到目前的20000-30000元/平方米。之所以出现如此场景,奥运因素功不可没。

2001年到2007年,北京市累计对城市基础设施项目投入1800亿元,用于交通网络建设、环境治理以及“数字北京”信息化构建等方面。北京硬件与软件设施的改善,优化了投资环境,增加了城市竞争力。

2001年以来,北京市房地产开发投资总额保持年均17%的增速,占固定资产投资的比重也出现了跳跃式增长,且始终保持在50%以上。2001年到2007年,北京房地产开发投资比重为53.6%,高于天津、上海、深圳这三个城市20-30个百分点。

然而,在度过超常规发展的2005年、2006年、2007年三年后,在奥运带动效应结束和各项宏观调控政策综合影响下,市场进入了短期调整阶段。当前,住宅买方市场格局日益明显。2007年下半年以来,住宅供应与销售双双萎缩。

据中原地产统计,2008年上半年北京新增商品住宅596万平方米,预售登记485万平方米,分别仅占2007年的40%和29%,成交价格自4月以来也出现小幅下降;二手住宅市场交易由活跃转向低迷,成交量同比下降7%。

一些专家认为,北京等地的楼市,寒冬远未过去,步入理性回归阶段在情理之中。

当前楼市进入调整阶段,但从另一方面看,目前我国仍处于城市化和工业化快速推进的阶段。1400亿元的奥运直接投资仅占北京2007年GDP的15%,按照北京市的规划,北京在奥运会后的基础设施投资空间仍十分巨大。可以说,奥运会的举办只是一个短期利好因素,而非决定性因素。

从供需的角度来看,随着北京经济发展水平的提升,住宅市场需求还会保持旺盛。长期来看,北京楼市仍蕴含发展机遇。