理财周报

由于信用级别差且净资产额偏低,因此多数中小房企目前还难从公司债的发行中分得一杯羹

“近期兴起的公司债缓解了房企资金紧张的压力,可能会成为它们的‘救命稻草’”,西南证券的债券研究员郇超对理财周报记者说。

自2007年以来,管理层实施了一系列宏观调控政策,箭头直指泛滥的流动性,直接的影响就是企业融资最大的来源银行信贷被大幅度压缩;同时,股市的持续下跌导致上市公司的股权融资难度大大增加。

目前来看,上市公司唯一比较“靠谱”的融资方式就是发行公司债了。房地产行业是公认的缺钱大户,而地产公司对于公司债的“热情”也是远超其他行业。据理财周报的统计,目前已经有9家A股以及H股房地产上市公司合计发行了241亿元规模的公司债,是为债券二级市场上第一大权重行业。

“债券融资比股权融资在程序上更快捷、成功率更高,比银行贷款成本更低、限制更少,因此公司债成为地产行业在宏观调控背景下扩大资金链的首选”,郇超称。

申银万国认为,2008年企业债和公司债的发行总规模还将再度跃升,总和有望达到3000亿元到4000亿元。而房地产公司无疑会是发债最为踊跃的一个群体。

房企举债241亿元

据Wind资讯统计,2008年3月份以来,金地集团(600383)、保利地产(600048)、新湖中宝(600208)、万科、北辰实业(601588)、中粮地产(000031)共6家房企分别发行了12亿元、43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿的公司债。金融街(000402)、万通地产(600246)以及在香港联合交易所上市的首创置业也于近期公布了拟发行18亿元、56亿元、10亿元公司债的方案。

这9家房企的公司债发行规模合计达到241亿元,使房地产行业成为债券二级市场上第一大权重行业。而且,这些房地产公司已发行债券的票面利率均在5%以上,新湖中宝(600208)发行的08新湖债(122009)更以9%的票面利率创下公司债发行以来的新高。

“公司债的发行适合房企的现实需求,当前宏观政策紧缩、房地产销量下降、房企融资渠道减少,公司债发行可为房企开辟另外一个融资渠道。”国海证券债券分析师陈亮告诉理财周报记者。

据了解,地产公司发行公司债融资,早在去年就得到了监管的支持和推动。2007年6月,中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安就表示,今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权售让”两个极端,大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品,比如说公司债券。

“救命稻草”

由于票面利率很高,因此房企发行的公司债券受到了投资者的追捧。新湖中宝于2008年7月2日在网上发行的90万手08新湖债(122009)发行仅17分钟即告售罄,保利地产(600048)于7月21日发行的08保利债(122012行情,资料)成交额也突破了8300万。

国泰君安在今年6月份发布的一份研究报告中称,假设2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%,则2008年万科的资金缺口将达213亿元。渤海证券则推测,在没有考虑2008年新增工程款以及2008年新增借款的情况下,保利地产2008年的资金缺口为11亿元。而在发行公司债之后,上述房地产企业的资金压力会得到明显的缓解,比如保利地产的公司债规模就足以覆盖机构估算的资金缺口。

“特别是对于一线的房地产企业,公司债可能成为它们现时的‘救命稻草’。”郇超表示。

郇超认为,今年以来金地集团(600383)、新湖中宝、万科、保利等公司债相继获准发行,可理解为政府正采取一系列的措施来维护地产行业资金链的稳定性,减少房地产企业在银行业中的呆坏账,并通过支持地产行业的再融资,使得优质的一线房地产企业抓住这一整合的机会,推动行业集中度的提高。

覆盖不到中小房企

不过,房企公司债的大量发行并不意味着所有的房地产公司都能因此受益,目前公司债获准发行的房地产公司中,多为万科、保利地产、金地集团、中粮地产(000031)等一线房企,鲜有中小房企的身影。

据《公司债券发行试点办法》规定,申请发行公司债的公司,其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好;最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息;本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四十。

这也就意味着,信用级别差和净资产额偏低的房企较难通过公司债的发行审批,而中小型房企大多数属于这类房企。业内人士指出,房地产企业由于现金流不稳定,通常信用评级并不是很高,加之其它条件的限制,真正能够发行公司债的多是一线地产企业,多数中小房企目前还难从公司债的发行中分得一杯羹。

在紧缩的财政政策和销量萎缩、房产商融资渠道减少的情况下,品牌的房地产商类似于保利地产、万科等企业,发行公司债券或许有一定的成本优势,但其它房企公司债的承销将面临的市场考验会相对严峻。长江证券(000783)房地产行业分析师苏雪晶坦言,总体而言房地产商的资金还是偏紧张的,而且一些小开发商遇到了很大的困难,甚至面临停工的局面。