来源:中国证券报
上海楼市的成交量是一月不如一月。佑威房地产研究中心发布的统计数据,7月份,上海商品房的成交量约为101.96万平方米,比6月的143.15万平方米下降28.77%。其中,商品住宅的成交量约71.81万平方米,比6月的104.26万平方米下降31.12%,与去年7月的217万平方米相比,降幅更是高达66.91%。分析师认为,当前楼市的舆论偏向空方,这使得市场的观望情绪更加浓重,由于8月份恰逢奥运,预计成交量可能会有进一步的下滑,在中央对地产“救市”意图不明的情况下,开发商可能更多地是自救。

量缩施压开发商

今年以来成交量的不断萎缩,使得此前一直出于观望期的开发商们,备受压力。尽管大家不肯明言降价,但在实际操作中,却都或多或少地给购房者们作了让步。

万科这次又走在了前头。继年初旗下楼盘小幅降价后,万科一度宣称仍然看好上海的房地产市场,不会再降价,但7月底万科旗下万科中林苑(金色雅筑)新推出小房型却食言了。据悉,金色雅筑此次推出的新房源单价约为每平方米14400-17200元,而该楼盘之前的累计均价17968元/平方米,粗略计算,新老房源每平方米价格平均相差约2000元。事实上,在万科降价的同时,包括大华、金地等上海知名开发商都或多或少地对旗下新盘价格作了调整。一位业内人士表示,在资金链越崩越紧的情况下,开发商们对量能极度渴求,这或许会在不久引发上海楼市的降价潮。

而值得关注的是,上海楼市一度火热的“高地价推高房价,高房价再推高地价”的循环日前在新江湾城被打破。该板块在去年地价飞涨,到去年11月份,其D3地块拍卖的楼盘价竟然达到2万元/平方米,但这个价格最近遭受该板块某新楼盘的重击,该楼盘日前推出号称“一期最后16套花园洋房”,单价仅1.6888万元,比D3地块楼板地价还低3000元/平方米,这在业内掀起了不小的波澜。

“结合近期土地拍卖市场的表现来看,这表明上海楼市的信心正在遭受考验,此前通过地价推动房价,再反复推动地价的运营模式基本宣告结束。如果到今年年底上海楼市的量能仍然没有起色的话,上海楼市明年可能会遭遇这波牛市以来最大的困局。”分析师表示。

保障房快速启动

在商品房市场风声鹤唳之时,上海的保障性住房却如火如荼地展开。记者日前获悉,上海首批160万平方米的经济适用房已经开工,而这显然对商品房市场是一个大利空。

据了解,上海市首批开工的经济适用房,分布于交通比较便捷、生活配套设施相对完善的地区,主要是杨浦江湾、松江泗泾、宝山顾村、南汇周浦和航头、闵行浦江、青浦华新等地。经济适用房的基本套型面积,将控制在60平方米左右。这也打破了此前上海在建设配套商品房时,均处在偏远地区,导致最后配套商品房难以销售的怪圈。业内人士认为,如果经济适用房未来的建设地区均选在交通便捷地区,对于商品房市场中的中低端住宅将造成非常不利的影响。

事实上,上海市政府此次推动保障性住房的决心不小。根据此前公布的信息,今后五年上海市将新建经济适用住房约2000万平方米,30万套(其中今年上海市将开工建设的经济适用住房达400万平方米),经济适用住房建设规模约占同期新建住宅规模的20%。(记者 李)