近日在香港举行的中报发布会上,万科董事会主席王石严肃地表示,“下半年的形势可能比我们想象的更严重,为此万科做好了最坏的打算。”尽管目前万科资金面比较稳健,但仍将进一步下调房价,增加小户型比例,并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。

记者从相关机构了解到,沪上的主流开发商楼盘已经开始集体降价。对比开盘时的价格,降价幅度最大的达每平方米6000元左右,相当于打了6.5折。并有部分开发商已在酝酿与奥运相关的大型优惠活动。

王石无奈:“万科已做好最坏打算”

在香港举行的中报发布会上,万科董事会主席王石严肃地表示,“下半年的形势可能比我们想象的更严重,为此万科做好了最坏的打算。”尽管目前万科资金面较稳健,但仍将进一步下调房价,增加小户型比例,并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。

万科战略的调整显露出万科开始实施较为保守的策略。万科有关人士分析时表示,这项策略的实施目的是更好地适应当前市场状况和把握未来机会,由于土地市场的调整相对滞后于住宅市场的调整,而行业资源整合的深入也将带来更多的合作机会,公司在项目获取上也将采取更加谨慎的态度,选取最有利的时机为公司未来的发展补充项目资源。

万科经营策略的调整,业内给予了积极的评价,认为一系列的保守策略有利于公司的长期表现。国都证券有关分析人士表示,万科下调计划新开工面积和竣工面积对公司发展具有重大战略性意义。在令人堪忧的行业背景之下,新开工面积与竣工面积的减少,其意义一是减少未来商品房供给,降低行业经营风险;二是直接降低投资额,在货币从紧政策下降低资金压力;三是腾挪出资金在合适的机会获取更多低成本土地资源,这将对公司长远发展与行业地位产生深远影响。

尽管半年业绩不佳,万科仍然对国内楼市的前景相当看好。在半年报中,万科表示,国际、国内的宏观经济因素增加了本次调整的复杂性,调整的时间可能因此而变长,部分城市在短期内甚至可能出现过度调整,但住房市场的长期前景依然值得期待。只要决定行业基本面的深层因素依然明确,则调整必然只是阶段性插曲,不会也不可能改变行业整体的发展方向。

其他开发商:纷纷跟风万科

沪上一家大型开发商销售负责人告诉记者,王石的表态“可以理解”。企业也将根据政策和市场,结合自身情况对短期营销计划做出一定调整。另一位大型房产开发企业销售负责人则认为,大型开发企业在目前市场条件下会自动调节自己的开发量,并合理使用资金,做好“过冬”准备。

在万科的中报公布后,市场人士也纷纷预测房产市场8月可能会面临进一步的调整。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,万科的降价以及王石的表态,可能会引起其他开发商的跟风,正如同7月万科金色雅筑降价,带动部分其他相同价位楼盘开始降价一样。7月开始的促销优惠高峰仅是“序幕”。“去年上涨幅度在30%-50%的楼盘,今年出现15%-20%的回调是合理的。”

佑威房地产研究中心主任薛建雄也表示,8月上海楼市将迎来这一轮调整的高潮,前期价格过高的楼盘将会出现全面性降价。薛建雄认为,新江湾城、三林,包括普陀、闸北的许多房源,都出现了涨幅超过50%的情况,一些闸北的楼盘去年年初的时候单价卖1万元、1.2万元,但到了最高峰的时候“基本上都卖1.8万元-2.5万元”。薛建雄认为,按照大概每年的经济增长10%来计算,加上板块的升值,包括可能原先的价值被低估,这些楼盘大概卖单价1.5万元到1.8万元是合理的,也就是说应该从1.8万元到2.5万元的区间跌掉20%-30%。

主流开发商楼盘:

8月开始“扎堆”降价

记者在梳理近期上海楼盘降价情况时发现,前段时间降价楼盘多集中在外环周边,且以中小开发商为主。而近期万科、大华等主流开发商的楼盘也开始降价。有的是借优惠促销的机会给房价直接打折扣,有的则是在没有对外宣传的情况下,悄然下调了报价。

在这些主流楼盘中,万科中林苑(金色雅筑)率先降价,其7月底单价与该楼盘之前的累计均价相比较,新老房源每平方米价格平均相差约2000元。在万科中林苑的带动下,其他主流开发商,包括大华、金地的部分楼盘也开始逐渐降价。

记者5日从大华锦绣华城售楼处了解到,该楼盘开盘时的报价在..8万-2万元左右,而现在的单价则在1.2万-1.6万元。售楼处相关销售人员还介绍说,该楼盘还在酝酿一系列和奥运相关的促销活动。8月8日奥运开幕当天来购房的话,每平方米还能再优惠500元。奥运比赛日,如果中国队有上佳表现,比如一天之内获得5块金牌,或者某运动员打破世界纪录的话,则当天买房的人也可以“沾光”,继续享受优惠。大华颐和华城的销售人员也证实奥运会当天该楼盘有优惠活动,比赛之时也可能会有其他促销。

记者注意到,有的楼盘降价后取得一定效果,但也有些楼盘降价促销效果并不显著。如中远两湾城四期在7月份大规模优惠活动之前的1-6月共售出68套,实施优惠后截止到昨天共卖出13套。

业内人士预计,主流楼盘的集中降价必将使得周边其他楼盘价格松动,再导致二手房的降价,在这一连串的连锁反应后,8月可能迎来上海楼市这一轮调整的高潮,前期价格过高的楼盘将会出现全面性降价。

[万科的“冬天”]

昨天收盘,万科A报7.94元,下跌6.26%,股价的杀跌正是对其上半年不利业绩的强烈回应。根据万科发布的2008年半年度报告:

【负债率走高】截至6月30日,万科资产负债率比年初增加1.64个百分点,达到67.76%,并出现了明显的负债率走高,流动性下降的状况。

【净利润率下降】上半年万科率先降价以及聚焦自住需求,所以业绩在淡市依然获得增长。上半年营业收入来源中,约38%的比例集中在去年底率先降价的上海及华南地区。2008年上半年,万科实现营业收入172.6亿元,同比增长55.5%,但净利润率下降4.3个百分点,净利润为20.6亿元,增速放慢至23.6%,净利润增幅低于营业收入增幅。

【开工、竣工面积缩减】全年新开工面积从年初预计的848万平方米缩减到683万平方米;竣工面积则从689万平方米缩减为586万平方米。分别比原计划下降了20%和15%。

【近期不会再融资】5日万科宣布的另一个重要决定是近期不准备推出相关融资方案。在半年报中,万科表示,年初,公司曾表示有意在时机成熟时进行一次股权融资,但同时也强调在此问题上将高度谨慎,充分考虑资本市场和投资者的承受力。鉴于当前的市场环境并非实施股权融资的最佳时机,公司近期不准备推出相关融资方案。

与中报同时披露的万科7月业绩则将销售的下滑表现得更为直观、明显:

【销售金额、面积下滑】7月万科实现销售面积36万平方米,销售金额31.1亿元,同比分别下滑27%和15%。这是自今年6月万科首现销售面积同比下滑以来,再次出现明显的业绩拐点。