房奴——教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。就如同“超女”选秀造就了新词汇“PK”,房价则造就了另一个新词汇:“房奴”。

房奴这个出现频率最高的流行词汇之一。最初由何人发明已不可考,从2003年开始,全国主要城市的房价进入一个快速的上升通道。尤其在2005年到2006年的第一季度,一线城市中,中低价格的房产似乎已经在城区销声匿迹,越来越多的消费者由此背上了沉重的还贷负担;同时,中国人民银行在2007年先后6次加息进一步加重了房贷的经济负担与心理负担。高房价和对高利率的双重担忧导致人们担心会像奴隶一样为银行工作,所以“房奴”这个词应运而生,似乎成为人们对房地产泡沫担忧心理的象征。

在浩浩荡荡的购房大军中,很多消费者迫于手中现金不足,无奈的选择了贷款购房,加入到“房奴”队伍中。但是其中我们也可以看到一些“另类房奴”,他们主动选择了利息高昂的贷款方式,其中不乏具备全款支付能力的人。随着加息信号的再次响起,贷款人的压力无疑又增添了一分。不过,有些人却能抓住机会,在房贷中理出了“财”,过着一种别样的“房奴”生活。

当前的市场环境,观望氛围甚是浓郁,谁都不敢贸然出手购置房产,而对于那些已经购房的消费者来说,房产是不是还有投资的价值,该不该把手中的房产出售变现,也画上了一个大大的问号。或许文中的几位主人公,也给了那些房产持有者一种“另类”的房产投资与理财之道。

是“房主”不是“房奴”

“当初果断做房奴,才成就了今天的房主”。这是老尹对自己的房产投资生涯作出的总结:“20年之后在我45岁时,我就可以享受自己的退休生活了”。

老尹,一个地产圈里人。大学毕业之后误打误撞的进了地产业,一干就是7、8年。老尹虽然谈不上财大气粗,但如今已然跨入“有产阶级”行列,谈到名下的几套房产,老尹颇为得意的说:“如果不是当初果断当房奴,如今也不可能成房主”。

老尹买第一套房子是在2002年,那是一套二手房,房子不大60平米多一点,是那种上世纪80年代建成的老楼,位于北京东三环的团结湖。“那时候虽然在做房地产,其实是没有什么投资意识的,赚了些钱琢磨着留着也花了,索性就买套房子吧”,于是老尹在别人的羡慕眼光中成了有房一族。当时那套房子全办下来才33万,10年期贷款15万,月供1600元。这对于当时的老尹来说完全可以承受,最关键的是感觉有自己的家了。

老尹在那里住了2年多,为了离父母住的更近一些,他在北京南三环的草桥又给自己买了套房。那时候的老尹手里有了点钱,索性也就没贷款,90平米花了40多万。新房子买好了,老尹人还没从团结湖搬出来就已经有好几拨人打听着要租他的房子了,“一个月给到2400多块,除了贷款还能剩下几百”,这让老尹悟出了门道——房价肯定是还要涨的,如果选好地段的话,“以租养贷”是个不错的选择。

趁着手里有些闲钱说干就干,老尹开始了又一次的购房之旅。兜里揣着全部积蓄将近50万的现金,从2004年到2005年一股脑又买了6套房。老尹在选房子时候很有技巧:房子不买大的,因为小户型的好出租,同地段的1居室和2居室在租金上差不了多少,但是总价就差的不是一星半点了,而且周边配套一定要齐全,要有大型单位或者靠近学区的房子,这样租赁客源有保障。

放在今天,这几套房产的总价值估算已经超过600万了,不少人和老尹说房价可能是要跌了怂恿他把房子卖掉算了,可老尹不这么想,他把每个月租金与月供的差额一分不剩全都重新投资了,每个月除了缴纳房屋的养护成本之后,还能剩下3500元,他用其中的1000元给自己两口子还有双方父母买了商业保险算是谋一份保障,剩下的2500元全部买了定投基金,一副房价涨跌与己无关的态度“照这样算来,等我到45岁时候贷款也还完了,即使不把房子卖掉,我的收益也是比较可观的,那时候我就打算退休陪家人。”

当年早早的加入“房奴”的队伍,使得老尹有了一份对未来很好的规划。老尹告诉笔者,如果是现在在北京买房,以租养贷的方式已经不适合了,月供和租金收益已经不成比例了,不过这并不意味着其他城市没有机会。老尹最近一直在观察一些二线城市,尤其是那些即将有大型企业进驻的城市,比如唐山,比如天津,一旦有合适的,马上还会出手。

点评:老尹的房产投资就是典型的复合型投资,他的房产大多处于贷款阶段,所以如果将房产变现的话,刨去他的自住房产之外,实际到手的现金价值也只有不到300万,对于担心风险期望稳妥的投资者来说,这些现金未必能带来更好的收益。而以现在来说,他每个月实际到手的租金与贷款月供之间的差额收益2500元/月,如果是连续投资10年并且可以保持年均12%的投资回报的话,那么10年之后仅租金和月供之间差额部分的累计投资收益在复利作用下也将达到近70万元的回报,而同时他还得到了属于他自己名下的房产与商业保险所带来的长久保障,不失为一种稳妥但是有效的投资方式。而且由于租赁市场将趋于活跃,所以稳定的租金收益也冲抵了相当一部分的贷款压力。

将“房奴”进行到底,快乐做房奴

小艾始终认为,“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”。把握住机会成本,将自己的房子变成一个大存折,做个快乐的房奴。

“以前有个美国老太太和中国老太太在天堂相遇了,中国老太太说,我攒了一辈子的钱临死终于住上自己的房子了;美国老太太说,我还了一辈子贷款到临死终于还清了。”这个故事想必很多人都听过,但是小艾却给我们讲了这个故事的另一个版本:“美国老太太和中国老太太在天堂相遇了,新潮的中国老太太说:我还了一辈子贷款到临死终于还清了;而新潮的美国老太太说,我到临死时候还在还贷款……”

“我就打算做那个新潮的美国老太太”小艾直言不讳地说。小艾是个新潮的单身女孩,大学毕业后在一家知名外企供职,月收入不菲,算是一个标准白领,2005年的时候,她买了一套属于自己的房产,提起这套位于奥运村的房产,小艾的兴奋溢于言表:“那时候房价还不算太高,3居室的房子140平米也就140万,现如今这套房子市值几乎翻了一倍,已经达到260万了。”

小艾的家境还是不错的。当时家里的资助加上自己的积蓄足以全款付清购买这套房。但是小艾执意要用贷款的方式买房,父母和身边的朋友都劝她,何必要跟自己过不去,背着沉重的债务要还20年,白白给银行打工。

小艾并不是发神经,小艾是认真算过账的,她对自己当房奴的成本是有很清晰的思路的:“我的贷款是90万,现在每个月要还6800元,整个贷款期限20年下来连本带利要还给银行160万,也就是说有70万的利息都交给了银行。”

这么算起来似乎确实有点不值得,不过小艾却有另外的一本账。按照经济学中的机会成本理论:当某种资源投入一种用途时所失去的将是其投入其它用途获得利益的机会。就以买房贷款这件事来说,当你选择全款时,那就意味着这90万元都占压在这套不动产上,就不能享受这笔钱可能带给你的其他收入了,也就是说,你放弃了用这笔钱生钱的机会。“一共20年内,这90万元只要打理得当,没准都翻好几倍了”。

小艾先用最稳妥的投资渠道——国债来举了个例子,目前5年期国债的收益是4.08%,如果将这90万元投资5年期的国债,并且在5年期满后仍将本息投入国债。那么在20年后,初期投入的这90万元经过4次“滚动”,即使是不考虑国债利率上涨的因素,那么也会因为复利的缘故,连本带利达到190万的收益,那边你为90万元支付了160万元的本息,这边通过投资国债获得了190万元,算下来还赚了30万。

事实上小艾并没有全部买国债,他把这90万元分成了几份,其中的大部分在股市最红火的时候买了股票,一部分买了基金,一部分买了些黄金。“在2007年股市最红火的时候,我就几乎将所有的房贷利息都赚了回来”。小艾始终坚持一个观点——“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”。

一套房子加上合适的房贷理财规划,给小艾的生活带来了无穷的乐趣。在2007年初,小艾接触到了一个新鲜的贷款产品——“同名转按揭”。小艾顿时对这种新鲜的贷款方式产生了浓厚的兴趣。按照银行和担保公司给出的解释,可以对小艾的房产进行重新评估,并且可以贷出相当于房产重新评估后价值的7成,除了剩余的贷款以外,增加出来的那部分贷款还可以用于大宗的消费。小艾当时通过银行的朋友算了一下,她的这套房产评估价值在220万左右,银行可以为他提供最多达到评估值70%的贷款,也就是155万左右,减去她尚未还清的剩余贷款80余万,小艾可以一次性得到现金60万!

小艾马上动了心,最近她正打算再买套房用于投资,可是手里的资金大多都用在钱生钱上面了,把其中的哪一个套现都有点舍不得,有了同名转按揭,马上就可以变为现实。通过担保公司的参与,小艾只用了7个工作日就获得了信贷资金,贷款购置了一套离她现住址很近的二手房。而且使用了一种很新鲜的贷款方式——“气球贷”,算下来每个月节省一个点的贷款利息。谈起这次的投资小艾很自豪,由于奥运效应,她新买的房产租金一路看涨,“尤其是奥运短租,仅在8月份当月,这套房产就可以租到4.5万元,而平时的租金,也在3500元每个月,几乎不用再往里添钱就可以还月供”。

说起现在的市场,小艾并不担心房价的涨跌,“我是不相信房价会大跌的,有这么多人盼望房价下跌,就充分说明了购买的潜力有多大,毕竟是不动产,立体的看待房产投资和房产的多种回报途径,那么存房终究是比存钱划算的多。”

点评:当前由于信贷紧缩的大环境下,同名转按揭已经被央行叫停,不过这种方式不会就此消失,不过小艾灵活的运用了“房贷理财”的观念。在西方国家,房贷理财已经很成熟,而其中很重要的一种方式就是借助同名转按揭以及不同银行之间的贷款产品,即达到灵活调配信贷资金盘活资产的目的,还可以在一定程度上减少利息支出,省钱的同时还能够让资本不断增值。

坐拥百万岂能甘心受困

“在所有的融资渠道里,房产抵押贷款无疑是最为经济实惠的。”Ricky的观点得到很多人的认同:“只要你有一套房,你就是一个百万富翁,让不动产动起来,你才能获得更大的收益”。

2006年,Ricky不顾老板的挽留,毅然辞去了年薪30万的工作,开办了属于自己的软件公司。“但是创业之初最大的问题,就是资金”,Ricky坦然承认,他创业的启动资金全部是自己这些年来的积蓄,公司在最初阶段的运转还是很顺利的,接连做了几个不错的项目。2007年初,一个很好的机会摆在了他的面前,一家很有行业影响力的公司找他做一个项目,如能拿下这个项目,对于Ricky今后取得更多大客户非常有帮助。但是拿下项目的兴奋很快就过去了,一个很现实的问题摆在了Ricky的面前——资金。由于项目前期的投入比较巨大,那段时间Ricky天天为了钱而发愁,为了筹集到足够的资金,他把自己的股票、基金全部套现,“为了拿下项目,我甚至把车都给卖了,但还是差着一大块”。

太太在创业的过程中一直帮助他,给了他很多的鼓励,“要不咱们把房子卖了吧”,Ricky的房子是他多年工作所得,每每提起这套房子Ricky总是很自豪,当年100万买下的房子,今天已经可以卖到200多万。卖了房子住在哪?如果真的把房子卖了,倒是可以筹集到足够的资金,可是那也违背了他创业时“让家人生活的更好”的宗旨。

一个朋友的建议提醒了他,虽然不能把房产卖掉,但是你可以用它融资啊。Ricky想到了典当,通过典当行获得一笔流动资金,这不就解了燃眉之急了吗?但是几经咨询Ricky又犯了难,典当行所能提供的当期只有3个月,而且月息就达到了3.32%,可是Ricky至少需要用这笔资金周转10个月,看来典当这条路除非是一两个月的短期融资,否则是走不通的了。

Ricky又想到了抵押贷款,通过一家担保公司,Ricky对他的房产进行了一个评估,评估的结果是房产价值220万,按照银行的规定与Ricky的资质,他可以贷出150万左右的现金,并且最长在15年内还清,这一下资金的问题也解决了,而且不必在一个较短时间内集中偿还,最主要的是不用把房子卖掉了。通过担保公司的协助,Ricky在不到10个工作日的时间就解决了资金难题,每个月只需要还款13000元。

有了这笔资金,Ricky迅速的启动了项目,10个月后,Ricky顺利的取得所有的应收账款,一下子将剩余贷款全部还清,而他为此付出的所有融资成本还不到融资额的8%。

“现在在北京,只要你在城区里有一套房产,你就是一个百万富翁”,Ricky这样评价他的融资心得,“但是房产终究是不动产,坐拥百万却甘心受穷的大有人在,而你只有让不动产动起来,才能获得更多的现金价值与收益”,借助于抵押贷款,很多大额消费或者大宗的资金需求都可以得到满足,纵观各种融资渠道中,房贷依旧属于其中成本最低的一类,而且它将还款压力分解到了未来的十年甚至更长时间当中去,Ricky这样评价道:“只要你做好自己的财务规划,然后拥有一套房,那么这套房,其实就是你的一台提款机,这与当前的房价拐点论调是无关的”。

点评:以往人们只是将房产视为“生活必需品”,是不动产,却忽视了房产的很多附加价值。其实当你拥有一套房产的时候,也就具备了抗御财务风险与缓解资金的不时之需的方法。“房产投机”与“房产投资”终究不是一个概念,前者类似于我们所说的“炒房人”,通过短时间的买进卖出来赚取高额价差,而房产投资,则是借助于各种投资工具,将房产的价值充分发挥,房价难免有所波动,起起落落是很正常的,但是只要投资得当,事实上房产价值的增长,并不仅仅是体现在房价本身,而是立体的、综合的回报功能。

来源:钱经