来源:南方报业传媒集团-南方日报 作者:谭志红 郭文君 　　

随着东莞产业结构的转型升级所导致的人口结构的调整,出租房屋租赁市场宏观调控长期缺乏引发的问题逐渐凸现,出租屋空置率逐渐上升。

有关政府部门日前调研发现,在抽样调查的3200栋92064间出租屋中,空置率为27%,空置率最大的万江街道达到58.5%。
调研报告认为,出租屋租赁市场缺乏宏观调控和劳动密集型企业迁移,是出租屋空置率提高的主要原因。

房屋租金逐年下降

调研发现,目前出租屋租赁市场供大于求,呈现两大趋势:出租屋空置率不断上升,租金逐年下降;出租屋数量不断增加,租住人员逐渐减少。

目前,东莞登记备案出租屋有30万栋(套),出租屋面积4091万平方米,采集租住人员信息150多万人。

对全市成栋出租屋抽样调查显示,出租屋空置情况严重。在抽样调查的3200栋92064间出租屋中,空置24887间,空置率为27%,空置超过30%的镇(街)有12个,空置率最大的万江街道达到58.5%。

出租屋租金也呈逐年下降趋势。在抽样调查的92064间出租屋中,以每间15平方米计算:2006年平均租金为200元/间,2007年平均租金为194元/间,2008年平均租金为184元/间。从各镇(街)情况调查来看,莞城租金保持平稳,南城、洪梅有所上升,其他镇(街)租金均有不同程度的下降。

从价格、地区分布以及租住人员群体来看,租金价格低于每月100元/间的出租屋数量较多,空置率很高,租金下降明显。租金价格在500元以上的出租屋租客多为自主经营者或高层管理人员,租金下降幅度较大。

一季度租住人员减少50万

从2004年至2008年,东莞出租屋数量不断攀升。2004年出租屋登记备案246561栋(套),出租面积3255万平方米,到2008年一季度,登记备案为305614栋(套),出租面积4091万平方米,出租屋数量增加24%,出租屋面积增加25.7%。

出租屋增加的来源包括:村民宅基地自建高层楼房,承包给二手房东经营管理,占增加出租屋的一半左右;村民搬进农民公寓后,将以前的旧房作为出租屋出租,这些出租屋空置率相对较高。

与出租屋逐年增加相反,租住人员却在逐渐减少。2007年,全市采集租住人员信息近200万人,到2008年第一季度减少为150多万人,减少的人员主要是工厂、企业的员工。

出租屋将继续过剩

调研指出,目前东莞出租屋租赁市场已经供大于求,出租屋过剩情况在未来几年还会持续。出租屋租赁市场缺乏宏观调控,是导致出租屋空置增加的首要原因。

调研认为,东莞缺乏对出租房屋建设的政策引导,缺乏科学合理的城镇规划,缺乏房屋租赁市场监测体系。

东莞存在多年农村宅基地分配方式,村(社)以地生财观念比较突出。本地农民一旦拥有土地,在利益的驱使下盲目建设房屋,一方面,用于出租房出租;另一方面,通过旧城改造,获取拆迁补偿。对此盲目建房现象,没有及时的政策引导,导致出租屋数量不断增加。

产业结构和人口结构调整加剧造成人口结构的重新洗牌,是出租屋空置的另一重要因素。调研指出,产业结构调整,使出租屋租赁市场面临巨大挑战。传统的、单一的租赁经济形式,已经不适合东莞房屋租赁市场发展需要。

据统计,前两年二手房东承包房屋的出租率为90%,到今年一季度出租率不到70%。

劳动密集型企业迁移,高新技术产业尚未发展成熟,促使大量劳动力离开东莞,出现“人去楼空”的短暂现象,也是出租屋过剩的一个重要原因。

此外,企业为了应对缺工,通过设置夫妻房、单人房等形式留住员工,客观上也降低了出租屋的租住率。

或限制出租屋建设

为了应对出租屋空置率提高的现状,有关部门建议对全市的出租住宅和厂房进行一次全面普查,在充分掌握各类房屋的分布和使用状况的基础上,限制出租房屋的建设。同时严格把好准入关,把出租房屋消防和建筑安全作为房屋租赁的首要条件,对不符合出租条件的房屋坚决禁止出租。

有关部门建议,整合出租屋,合理规划廉租房建设。政府推进出租屋统包统租和廉租房建设时要充分考虑现阶段房屋租赁市场承受能力,不能盲目建设,减轻对居民出租屋造成的冲击。可在远离居民点的工业区利用空置厂房改建廉租房,既避免了对村民出租屋的影响,又可以切实解决新莞人住房需求。

同时,建设农民公寓要和旧村、旧厂改造相结合,坚持“建新拆旧”和“一户一宅”的原则。如要占有新增建设用地,应先拆除原有的旧村、旧厂用地。搬进村居民公寓的村(社)可与村民协议,收回旧的宅基地,给予适当补偿。

有关部门还建议引入市场化管理模式加强出租屋管理,如成立“二手房东”协会、改建出租屋为老年公寓或新莞人公寓等,同时合理配置厂区生活设施建设,改建出租屋为员工宿舍,吸引新莞人到出租屋居住。