住房保障辅助住房市场

发表时间:2008-04-17 20:00    来源:转载文章

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中国投资

文/刘琳

3月11日,第六次国务院机构改革方案公布,国务院新组建住房和城乡建设部,不再保留建设部。很明显,新名称突出了其住房保障和城乡统筹的职能,从而“推动解决关系人民群众切身利益的住房问题,加强城乡建设统筹”(引自国务委员、国务院秘书长华建敏对改革方案的解释)。自1998年城镇住房制度市场化改革以来,住房的非市场化方式供给再度成为政府关注的重点。笔者以为,此时很有必要回顾一下我国城镇住房制度改革的背景和历程,以使我们更好地认识住房保障和住房市场的关系。

我国传统城镇住房制度是在20世纪50年代末建立起来的与计划经济体制相适应的住房制度,是一种以国家和企事业单位统包、低租金为特点的实物福利分房制度。传统住房制度在特定的历史条件下曾起到了积极的作用,但随着时间的推移和经济环境的变化,传统住房制度的弊端越来越明显地表现出来:低租金福利制不能以租养房,加重了国家财政和企事业单位负担,不能实现住房建设的良性循环,无法从根本上解决城镇居民的住房问题。随着城市规模的发展和人口的增长,我国城镇住房严重短缺。1978年全国城市人均居住面积仅有6.7平方米,据当时对192个城市的调查统计,缺房户达689万户,占总户数的35.8%。

1979年我国开始探索城镇住房制度改革,经过近20年的艰苦努力,1998年7月,终于终结了实物福利分房,自此住房制度的市场化进程进入迅速发展时期。商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比重由1998年的29.7%提高到2005年的65.5%,商品住宅投资占城镇住宅投资的比重由1998年的48.3%上升到2005年的81.8%。居民个人成为我国房地产市场主导性的消费主体,2004年个人购买商品住宅占全国商品住宅销售额的比重达到96.45%。民营房地产开发经营企业成为房地产开发投资建设和市场销售经营活动的主要企业主体,1998-2003年,国内民营企业(包括企业、个体及其他)数量占全国房地产开发企业总数的比重由49.2%迅速上升到76.9%,在全国房地产企业实收资本总额中,国家资本金所占比重由14.6%迅速下降到4.8%。

在此过程中,城镇居民居住水平得到很大提高,城镇住房严重短缺时代基本结束。按城镇常住人口计算,2005年我国城镇人均住宅建筑面积约为20平方米,城镇居民的住房需求已经由单纯的数量需求进入到数量和质量同时并重阶段,住房已经成为城镇家庭非常重要的资产。2005年,全国城镇住房按户计算的自有化率为87.8%,在居民家庭拥有的自有住房中,原有私房占13.3%,房改私房占60.6%,商品房占26%。

近30年来,住房制度的市场化改革成果卓著,然而来之不易更需后人备加珍惜。当前,在我国经济连续多年快速发展、居民收入不断增加的背景下,城镇居民收入差距逐渐加大,部分低收入群体住房支付能力不足,确实需要政府进行必要的帮助。但住房保障群体、保障方式却是需要仔细研究的,针对大多数人群的保障并不是“保障”的含义,且会阻碍住房市场的发展。在中国这样一个大国,可能永远无法实现新加坡香港如此城市国家的住房福利制度,而仍要以市场为主配置住房资源。换言之,在住房保障与住房市场的关系中,住房保障是对住房市场的补充,只应针对特定的小部分人群,而住房市场才是大多数人解决住房需求的场所。

(作者:国家发展改革委投资所房地产研究中心副主任)