房地产:成交量在回升 逢低吸纳7只牛股

发表时间:2008-03-24 15:08    来源:和讯网

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关于房地产行业“拐点”的讨论仍在进行,短期行业前景仍不明朗。焦点集中在两个方面,一是成交量的低迷将持续多久?二是中国经济增速放缓和高通胀对房地产行业的影响。基于此,中金公司策略组和房地产行业组近期走访了14 个城市近70 个楼盘进行实地调研,并延续了以前年度对二手房租金和价格的跟踪,以帮助投资者更好地判断目前的房地产市场。调研结论:短期内一手房市场成交量将回升,而回升的动力主要来自于中低价、中小户型商品房,这有利于开发商资金压力的缓解和业绩的实现;而从房价/租金比来看,房价泡沫明显,意味着房价继续上行风险较大,行业需要结构性调整来化解高房价风险,而政府保障性住房政策有利于这一调整,行业中长期依旧看好。

一手房调研结果:成交量在回升尽管各城市表现不一,但总体来看,中低价格,中小户型项目销售比预期好;高档商品房销售缓慢;这意味着市场以自住性需求为主,而投资性需求抑制明显;多数项目均有一定优惠或变相优惠,显示开发商回流资金压力较大。开发商普遍对后市乐观,寄希望于成交量在4、5 月份回暖,而实地调研中发现较多楼盘的后期都会在4 月份开盘,供应量的放大将加大市场竞争。我们认为未来成交量回暖主要来自于中小户型和中低价商品房,或者是中高档商品房的降价促销。

二手房调研结果:房价依旧偏高13 个城市定点楼盘房价过去3 年年均涨幅21.1%,而租金年均涨幅8.2%,租金收益率从05 年4.6%下降到目前的3.6%;购房与租房成本比从05 年1.06 倍上升至目前1.71 倍,部分城市超过2 倍,显示房价泡沫在累积;月供与租金比也从1.32 倍上升至1.88 倍,月供负担加重。而如果考虑购买第二套住房利率上浮10%,则购房成本从5.9%上升到6.82%,投资回报将进一步下降。

关注政策未来导向受国际环境影响,中国经济增速放缓及高通胀下政府对房地产行业的政策导向将发生变化。首先,继续抑制房价动力不足,不会继续出台调控政策;其次,为了防范金融风险,对房地产企业资本市场再融资在逐步放开;再次,保障性住房政策既能抑制房价、拉动消费又能刺激投资将会推动较快,但地方政府有可能借机增加土地供应而引发供给增加的风险。

股票投资建议我们维持行业回归理性的判断,认为“双降”下投资者投资行为也要回归理性。目前地产股调整幅度较深已具有投资价值,随着成交量在4、5 月份回暖,上半年地产股会有一轮反弹,而下半年对09 年经济和房地产行业判断的清晰将有望带来地产板块的反转,我们维持“逢低吸纳”的投资建议。股票选择上,推荐龙头及拥有融资优势的企业:A 股首选金地集团、招商地产、万科、金融街和华发股份;B 股首选万科B 和招商局B;H 股首选中国海外、华润置地和雅居乐。