合肥城建获首发 二三线房企依旧被看好

发表时间:2008-02-22 10:08    来源:财经时报

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本报记者 刘霞 　　

当中国房地产市场是否已出现拐点成为热门话题时,具备典型二三线房企特征的合肥城建先于其他房地产公司,拔得了2008年房企IPO(首次公开募股)的头筹。这似乎是给了我们一个暗示:监管层对二三线房市依旧有信心 　　

作为一家在地产界并不算知名的公司,合肥城建发展股份有限公司(下称 “合肥城建”,002208.SZ)幸运地拔得了2008年房企IPO(首次公开募股)的头筹。 　　

1月28日,合肥城建成功登陆了深圳中小企业板。本次发行的2670万股A股,每股定价15.60元,最终合肥城建融资3.9亿元。 　　

相比之前在A股市场上市的其他房地产企业,无论是发行数量还是融资规模,合肥城建都只能说是一次袖珍的IPO.但由于合肥城建2007年净利润为7377.89万元,使其每股均摊收益多达0.92元,这在国内房地产上市公司中也是凤毛麟角。 　　

如此一来,这场2008年房企的袖珍IPO,吸引来了众多关注:在强手如林的房地产板块,合肥城建究竟具备何种竞争力? 　　

两次冲击资本市场 　　

如果严格算来,2008年的上市之旅已经是合肥城建第二次尝试敲击资本市场的大门。 　　

在上市路演之前,总经理王晓毅就公开表示,近8年来他们一直致力于公司的上市工作,而早在2004年,合肥城建就曾递交过第一次上市申请。 　　

对于那次上市申请未能获准通过的原因,公司副总经理兼董事会秘书张金生对《财经时报》记者解释说,那主要是由于公司当时的资金投向中,一个计划收购的项目和主营业务没有太大的关系,因此未能通过相关监管部门的审批。 　　

而2008年的招股及募集资金规模较小,这被视为是合肥城建顺利过关的一个有利因素。此外,合肥城建所登陆的中小企业板,具有上市门槛低、定价高、流动小的特点,因此证监会发审委对于部分优质房企在中小板上市放行,也就在情理之中。 　　

国盛证券研究员尹仲盛对《财经时报》分析称,与此前同样在深圳交易所上市的广宇集团(002133.SZ)和荣盛发展(002146.SZ)相类似的是,合肥城建能够成功上市的另外一个原因也在于,作为地方性企业,它所开发的项目主要位于二、三线城市,这些地区的购房者主要以自住型需求为主,投资炒作的泡沫成分较少,因此受宏观调控的影响较小。 　　

二、三线城市房地产市场作为中国城市化水平提高的最大受益者,房价上升的空间较大,“加之大多数二、三线城市的本地房地产公司实力较弱,像合肥城建这样的地方龙头企业就具有明显的发展优势。” 　　

国资背景 　　

除了融资规模较小、选择创业板等有利因素以外,重庆东金证券分析师李纲还认为,合肥城建能够顺利上市的另一重要因素在于其控股股东的国资背景。 　　

有资料显示,合肥城建前身为合肥市城市改造工程公司,隶属于合肥市国有资产控股有限公司(下称“合肥国控公司”)。 　　

合肥国控公司具有雄厚的发展背景,早在1995年合肥城建成立时,其注册资本就高达6.92亿元人民币。在上市之前,合肥国控公司持有合肥城建80.25%的股份,发行完成后其持股比例仍高达60.17%。 　　

背靠大树好乘凉。“国资背景决定了合肥城建在本地区拿地方面比较便利而且成本较低,这样的先天优势让其他的本地开发商望尘莫及。”尹仲盛说。 　　

占有率居当地首位 　　

在安徽省,合肥城建位列于房地产开发企业30强之首,以开发一系列的地标性建筑而在当地知名。其开发的琥珀山庄、安居苑小区、世纪阳光花园等,都是安徽省会合肥的经典楼盘。 　　

目前在合肥市有800多家房地产开发企业中,没有一家市场份额超过3%,而合肥城建在当地市场的占有率保持在2%以上,名列前茅。 　　

国盛证券研究员尹仲盛告诉《财经时报》,合肥城建的项目基本上都是成片开发,因此这些楼盘的主要特点就是“规模大、配套全”。 　　

以65万平米的琥珀山庄为例,它不仅是目前安徽省最大的居住小区,也是全国范围内第一个配套建设城市住宅小区污水处理厂。建设部住宅产业促进中心主任陆克华曾评价琥珀山庄说:琥珀山庄引领了中国90年代全国住宅建设风骚,对近些年住宅小区的建设更新换代起着里程碑式的示范作用。 　　

2003年,琥珀山庄以其“大规模集合住宅居住区”获得中国建筑学会唯一提名,成为“2003年亚洲建筑师协会建筑奖”候选项目。 　　

大体量的居住项目、较为齐全的配套设施产生了规模和聚集效应,有效地提升了合肥城建项目的品质和竞争力。据悉,在合肥城建所开发的项目中,已售楼盘的客户中有46%由亲朋好友所推荐购买,其在当地的口碑可见一斑。 　　

合肥城建把这种具有可复制性的发展模式,定型为公司有效的盈利模式。其招股说明书显示,由于配套完善,公司具备较强的产品定价能力,“合肥城建所开发的楼盘一般都会比周边的其他项目价格要高。” 　　

即便是如此高的溢价,由于原来积累了众多的客户资源,合肥城建2006年10月开始预售的在建项目世纪阳光花园绿阳苑B区,预售比例达100%,2007年6月预售的世纪阳光花园红阳苑,预售比率也达到98%。 　　

这样的销售业绩反映的直接结果就是公司近年来主营业务中销售毛利率逐年迅速攀升。国盛证券研究员尹仲盛提供给《财经时报》的数据显示,2004年合肥城建的销售毛利率为29.8%,2005年为36%,而2006年就达到44.5%。 　　

毫无疑问,良好的品牌推广和盈利模式是合肥城建取得现有成绩的主要原因。但与此前在深圳中小板上市的广宇集团和荣盛发展相比,合肥城建资产规模和抗风险能力方面并不具备明显的优势。这些或许是合肥城建未来发展过程中必须完善的一环。 　　

合肥城建获批背后的启示 　　

中国房地产走到 “拐点”了吗?这几乎是我们每个人都想知道答案的问题。 　　

在一个由近2000多人参加的互联网公开调查中我们可以看到,61.08%的人认为楼市已经出现拐点,61.5%的人认为这是房价由快速上涨到理性调整的转变,而72.61%的人因此推迟了自己的买房计划。 　　

如果简单的从数字上判断,中国房地产的“拐点”似乎真的出现了。但是,房地产行业并不是一个干瘪而单一的系统,它复杂的体系决定了这个行业将始终存在地域性和不均衡性。1月28日,二、三线房企合肥城建成功登陆深圳中小企业板,就是诠释这种地域性和不均衡性的最好证明。 　　

事实上,自宏观调控的矛头指向房地产行业以来,中国房地产企业IPO难度明显加大,数月来能够实现A股上市的房企寥寥无几。 　　

但反观“困境”中获批上市的合肥城建,我们不难看出监管层在决策中透露出的一些信息:在未来一段时期内,二、三线城市房价仍将保持稳定,而业务集中在二、三线城市的房地产企业也将受益于此。 　　

这正如华远集团总裁任志强所言,“二、三线城市很特殊,因为它过去旧有的房地产情况极差,或者说它不是以改善性需求为主,刚性需求占的比例要超过了柔性需求占的比例,它的增长速度会加快。” (刘洋)