打击囤地影响估值 内资“地主”股价受压
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征收闲置费对囤地房企的影响将超过土地增值税
土地调控成为今年房地产行业的重头戏,针对囤地房企的打压政策接二连三,令不少以土地储备为“市场卖点”的在港上市房企面临严峻考验,其前景也变得不甚明朗。昨天,受征收土地闲置费新政影响,内资地产股普遍表现疲软。除少部分商业、办公地产开发商股价波动不大或微涨以外,“以地起家”的大部分住宅开发商股价下压。
其中,土地储备最为充沛的“地主”碧桂园股价下跌1.30%,上海复地下跌1.96%,富力下跌2.34%,雅居乐下跌1.97%,合生创展下跌0.10%……
“这些企业绝大部分是高土地储备的开发商,甚至都是千万平方米土地储备的大鳄,土地新政的影响不容小觑。”中国指数研究院分析师表示。上海证券报记者则在去年中报数据中发现,合生创展的总土地储备为建筑面积1480万平方米,富力地产未建、在建的建筑面积达到2070万平方米,雅居乐则高达2460万平方米。
“新政对土地闲置满1年不满2年的,就要按照地价征收20%的土地闲置费。一旦真的落实到位,将成为企业巨大的成本压力,超过土地增值税的影响。”分析师指出,“因为对于内地的房地产企业来说,以往的高储地都是常态。1年的土地开发周期要求较高,对企业的资金运作是个考验。何况,增值地价需要缴纳,也让土地增值的收益被抵消不少。”
尽管此前房地产政策也是层出不穷,但是投行大多给予内地在港上市的地产公司“优于大市”的评级,昨天,接受记者采访的多数投行高层表示,此前多看好内地地产股。但投行也一直在提醒投资者,内地地产股受政策影响不小。“政策的出台和落实情况,将是影响地产公司长期估值的一个不容回避的因素。”高力国际表示。
■观点
对企业影响各不同
业内专家指出,土地政策对于内地在港上市的房地产企业来说,影响也不尽相同。打击囤地冲击最大的是实力较弱的中小房地产企业,特别是一些产品线单一的公司。这些企业可能被淘汰或不得不出让“存地”。对于在港上市的、资金实力较强的大型企业集团来说:一方面,土地成本将会增加,增值收益将会减少,加速开发也会提高对资金流的要求;但另一方面,收购和兼并的机会也在增加,合适的投资将有望帮助公司获得更快的发展。
“我们一贯的观点是,公司拥有的项目资源应以足够保障公司的持续经营和增长为尺度;为防止占压资金、降低周转效率,不主张过多的项目资源保有量,应略低于未来两年开工量,再考虑到地价水平的预期因素,基本就可以了。”一家大型企业老总表示。
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