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中国已进入了老龄化社会——最新人口普查数据显示， 60岁以上的老年人已达1.4亿，占总人口的10.96%。如何确保老年人的生活质量？

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同样老龄化问题严重的美国、欧洲、印度已对此给出了同一答案——反抵押贷款（RAMS）。有估计认为，美国实施反抵押贷款业务20多年来，1200万人从中受益，300万老年人因此脱离贫困。反抵押贷款已成为美国许多老年住房所有者可选择的最佳金融产品。

以反抵押贷款为主的金融创新养老工具将使中国“未富先老”引发的诸多问题得有效解决。当前，中国发展反抵押贷款的条件已基本成熟。

可能性与必要性兼备

目前中国已具有适合反抵押贷款发展的沃土。

■中国大多数老人积蓄不多，靠有限的退休金生活。人们对仅靠养老金维持退休后生活普遍缺乏信心。与此同时，由于1980、1990年代实行公房出售，不少老年人以较低价格买下了价值较高的房产，随着房价上涨，多数房产都有了较大增值。但老人不能将自住房先行出售或出租。据调查，年龄60岁以上、年收入少于5万元、住房居住期10年以上、房产价值30～160万元之间的老年房主，在上海达100万之多。这些都是开展反抵押贷款的潜在客户。

■中国银行、保险业快速发展，产生了一大批符合反抵押贷款发贷条件且经营业绩显著的金融机构。中国二手房交易日益活跃，更趋规范化。

■推出适合中国国情的反抵押贷款品种早已受到国家重视。据最新《物权法》六审稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，不需缴纳续期费用。这有效支持了中国发展反抵押贷款的产权基础，使中国发展反抵押贷款再无使用权和所有权分离的矛盾。同时，相关学者和建设部、保监会的专家已经在研究设计中国的反抵押贷款品种，中国设立的银行间房地产抵押贷款支持证券市场也已基本实现交易系统平稳运行，为中国形成反抵押贷款证券市场奠定了基础。

■在22年的发展中，中国金融市场已从无到有，建立了一整套监督体系，出台了包括《银行法》在内的一系列法规，设立了银监会、保监会等管理机构，建立了完整的会计监督体系，可以有效发挥市场监督作用。

■住房抵押贷款推行了近10年，人们逐渐接受了越来越多的房贷品种。传统的养老观念“养儿养老”越来越不尽人意，社会观念在逐渐改变。住房反抵押贷款的推出可以有效解决老人养老金的不足，减轻子女负担，相信不久的将来会为更多人所接受。

当前推行住房反抵押贷款，对经济和金融发展都具有深刻涵义：

■刺激年轻人投资买房的热情，扩大内需。反抵押贷款的推出减轻了年轻人预期的养老压力，使得年轻人有更多的资金去购买房产。这种养老方式也减弱了年轻人自己储蓄的需求，促进提前消费，促进抵押贷款买房的发展。

■促进中国房地产市场的成熟。反抵押贷款解放了长期禁锢于老年人手中的房产资源，可以活跃中国二手房市场。同时其推出过程需要一系列房地产法规的完善，这些法规的完善也促进中国房地产市场更加成熟。

■丰富金融工具品种。住房反抵押贷款是一种金融创新，其推出过程可能需要资产证券化，更可以创造出丰富的金融产品。

■促进中国金融业同国际接轨。开展反抵押贷款，国内金融机构需要向西方国家学习和交流，通过国际合作，设计适合中国国情的反抵押贷款品种，促进中国金融业更趋规范，同国际接轨。

“中国式”困惑

由于中国当前正处于经济环境转型特殊时期，一些极具中国特色的问题，将在一定程度上影响反抵押贷款的推出和发展。

■部分住房不满足相关产权条件

中国城市大约60%老年居民居住的是不完全产权住房。不完全产权住房是指在中国经济转型时期，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该公房的职工，职工对其享有部分产权的居住用房。从法律性质上讲，不完全产权住房实际上反映的是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。这种特殊的产权形式并不完全符合住房反抵押贷款的产权条件。

但深入分析可以看出，购房者所购住房的价值构成上包含售房单位的出资部分，由此形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。但售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋，只有在购房者将该房屋进行交易时才有权依产权比例进行收益分割，购房者享有永久使用权和继承权。

由此看来，我们完全可以将不完全产权住房看作是——住房者拥有相当比例的产权而售房单位只拥有较少比例收益权的住房。只有这样，不完全产权住房才能满足住房反抵押贷款的产权条件。

■与传统观念相悖

中国的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。将自己的房产抵押出去而无法留给子女，有违传统观念。而且当前经济不发达、贫富差距加大，老百姓辛苦一辈子才能购买一套房子，却又将房子抵押，以贷款养老，让很多人想不通。

另外，反抵押贷款在一定程度上跟中国孝道有抵触。父母健在就把房子抵押给银行，会造成巨大的社会舆论压力，这是许多尊崇传统孝道的年轻人无法接受的。这些都有可能成为反抵押贷款发展的思想阻力。

■银行缺乏主动处置房产经验

住宅反抵押贷款要求银行主动经营房产。银行通过反抵押贷款，拿到了大量房产，但如何处置却成了问题。中国的银行长期以来只是向房地产开发企业和消费者发放贷款，并未参与房地产的实质买卖，大多数银行缺乏处置房产的经验。即使有相关经验，也大都是被动地处理抵债房等不良资产，而不是主动买卖房产。

在中国资产证券化市场并未形成的情况下，如果搞住房反抵押贷款，只能靠现存房产市场来消化银行手中的大量住宅，将加大银行的风险。

■法律与政策不完善

目前中国相关法规还不完善，政府扶持政策尚未出台。反抵押贷款是一项风险较高的贷款品种，在政策不清晰条件下，很少有机构敢于冒政策风险推出反抵押贷款业务。况且，中国长久以来缺乏透明、公正的法治环境，政府工作效率低，市场上暗箱操作，走门路、收受贿赂的事情层出不穷。这种情况下，反抵押贷款交易各方的利益都可能受到损害。

■缺乏规范化市场中介机构

中国房地产中介一向问题严重，存在很多违法违规现象。单就房地产评估而言，市场起步较晚，发展极不规范，存在恶性竞争，且评估机构整体素质偏低。如果评估结果具有争议性，对于弱势群体来说，将更难得到及时、公正、合理的处理。

“银保企合作”实现共赢

就中国目前情况而言，住房反抵押贷款的推出应该走“银保企合作”路线。具体操作办法是：借款者首先将住宅抵押给银行，银行跟借款人商定反抵押贷款的期限（可定为10年）并每月向借款人发放月付款，同时银行每月向保险公司支付一定的保金投保。如果达到期限，借款人还健在，其后的月付款由保险公司支付；如借款人去世，或房产出售，银行可将房产以合理的价格销售给房地产经纪公司，再由房地产经纪公司销售。银行、保险公司、房地产经纪公司的选择及其业务规则在合同签订时就固定下来。

银行作为放贷者，可以有效利用其较高的信誉度、雄厚的资金实力和贷款金融业务的熟练性；保险公司作为风险控制者，可以发挥其风险控制的优势；房地产经纪公司作为标的资产的处理者，则发挥了其房地产交易专长。这种模式有效规避了反抵押贷款的人寿、销售风险，同时发挥了“银保企”三者各自的优势，节约了社会资源，使三者共同分享反抵押贷款的收益，是一种适合中国现状的操作模式。

另外，可以选择几个经济发达、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市（如北京、上海、广州、深圳等），作为试点推行“反抵押贷款”，积累经验，成熟后再向全国各地推广。

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