央行银监会收箍第二套房贷 商业银行自控先行

发表时间:2007-09-29 08:50    来源:21世纪经济报道

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另一只靴子终于落地,传言已久的住房贷款政策调整如期而来。

9月27日晚,央行和银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平,同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。

房贷新政出台

央行与银监会做出规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。同时调高贷款利率,规定不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

监管机构人士分析,政策意图无非两个,今年下半年来各地房价再度突飞猛进,一蹶不振的房贷也一改下降趋势,增长速度不断加快。而美国次级债危机也给银行和监管层敲响警钟,房价只涨不跌的乐观预期再难获认可。而今年央行已经加息5次,按揭贷款利息负担正在逐步加重,房贷的违约率有可能会迅速提升。

出于防范风险考虑,调整银行房贷政策箭在弦上。

另外,房地产投资趋向再次抬头。据一家股份制银行个贷负责人介绍,深圳投资客众多,已不是新闻,而上海、北京也再度升温,出现较多兼具投资和自住的客户。投资需求猛增令供不应求的市场更加稀缺。根据统计,一些银行放贷第二套房的数量已达到一半以上。

银监会年初开始到各个商业银行调研,跟踪房贷变化。7月银监会就向商业银行发出特急通知,要求进行风险压力测试,模拟房价下跌等条件下对银行信贷的影响。其中,就有提高房贷首付比例的专项压力测试。

据本报此前独家报道,一些商业银行风险压力测试的结论是,房贷首付调整的分水岭就在四成,高于四成可能引发市场动荡,进而冲击银行。

知情人士透露,有关部门原打算今年7、8月就出台相关政策,要求提高第二套房首付比例。8月底,全国城市住房工作会议召开,该项政策被延迟,以配合国务院就加大房地产政策调控力度,统一部署调控政策。不过此时,市场上小道消息已经对该政策开始传播。

而温州、杭州等地,部分银行因为贷款额度收紧,已开始提高二手房房贷发放门槛,甚至是暂停了贷款发放。

9月24日,监管部门召集商业银行高管召开座谈会,传达国务院的精神。“今年大部分银行信贷都超标了,尽管是座谈会,但实质是下了指令,要各个商业银行限定今年的信贷增长速度。今年整体信贷规模将可能超过4万亿,这是历史上从未有过的这么高的数字。”一家股份制商业银行公司负责人说。

收紧房贷潜规则

由于出台之前已是风声四起,地产股早前开始大跌,不过商业银行则处变不惊。

这缘于年中以来各商业银行的自发调整。针对楼价的持续攀升,由建行深圳分行暂停房贷引爆,各家银行通过加强风险控制措施(重点是第二、三套房),在年中陆续放缓了房贷增幅。加之7月份银监会出台调控措施,要求新增贷款速度控制在15%,于是演变成商业银行集体收紧房贷之势。

深发展住房与消费信贷部总经理柳博称,年初开始,尤其是面对深圳楼价上半年猛增70%的态势,深发展总行强化房贷的风险控制。“比如房贷发放强化了客户收入证明的完整度。完整的可贷七成,欠完整的六成左右,不可信的自然是低成数甚至是不予贷款。当然,这也引起了地产中介的反弹,认为房贷条件有些苛刻,有的甚至转做他行业务。”

其他商业银行也大抵和深发展一样,从房贷链条的各个环节予以调控风险,自然导致了房贷收紧。

然而,年中收紧房贷仅仅是各银行的年度惯性。由于房贷资产质量相对其他贷款依然较好,各商业银行大都奉行“早贷款、早收益”原则,因此多在上半年扩大放贷,往往上半年就完成了全年的大部分指标。加之调控政策也多在第三季度出台,因此,各商业银行形成了半年扩张、半年收紧的行为惯性。

可资参考的数据是,截至2007年5月底,深圳个贷余额比2006年底增加411.2亿元,其增幅比去年全年的增幅还要多100多亿元。

深圳某银行人士称:“现在,央行和银监会房贷新政要求我们加强对第二套房贷款的控制,但我们任务基本完成,不需要太大冲劲了,我们会积极响应。”

因此,本次房贷新政在第四季度究竟有多大成效,难以预料。

也有不少银行对房贷新政的具体条款存在疑问。如《通知》中最核心的一条是“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%”。该条款的歧义是,“利用贷款购买住房”者在还完款后将房屋卖掉后再重新购买住房,算是第一套还是第二套,《通知》并没有说清楚。

对纯住房购买者而言,由于城市居民流动加大,转业异地的可能性也相对增大,因此将原居住城市住房卖掉,再到新的城市购买新的住房大有人在。但由于目前个人住房贷款资料在全国各家商业银行都联网可查,加之政策规定异地买房、配偶购房也视为同一人购房行为,那么这种卖房再买房的在登记资料上就属于第二套了。当然,卖掉小房换大房的,恐怕也属于此列。

如果这种行为属于第一套的话,就会刺激投资和投机者变长线炒房为短线炒房,如果这种行为属于第二套的话,对于纯住房者又是不公平。

“由于政策存在歧义,这将给我们向分行发文带来一定难度。”某银行人士称,文下得重了,会波及到明年的市场拓展;文下得轻了,会带来细节缺失。

然而,存量房贷的贷后管理并未引起各行的足够重视,考察房贷的不良率(6个月未还款)、非生息(3个月未支付利息)仍是各银行的指标之一,显然,如此长的时间已经非常滞后了。