对住房价格的认识和判断

发表时间:2007-06-28 13:54    来源:转载文章

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文/刘琳
与其它商品价格一样,住房价格只是市场问题。住房价格是否合理只是相对而言,相对不同的区域、相对不同的经济发展速度、相对不同的收入增长幅度等等。从全国平均水平来看,我国住房价格增幅仍然处于相对合理的区域,住房价格问题更多体现的是收入差距问题。
住房价格的上涨幅度,应该与该区域的经济发展速度、收入增长幅度、租金上涨速度等相适应。如果住房价格的上涨幅度没有持续超过该区域的GDP、收入、租金等指标的增长,则表明住房价格的上涨有宏观经济基本面和住房使用市场的支撑,可以认为该时期内住房价格的上涨速度是相对合理的。
应用国内数据分析结果表明,近年我国住房价格的上涨有宏观经济基本面和住房使用市场的支撑。从住房价格与GDP和收入的比较看,扣除价格因素影响后,1998～2006年,各年增量住房价格增幅均低于同期GDP增速和城镇人均可支配收入增幅,各年二手住房价格增幅没有持续超过同期GDP增速和城镇人均可支配收入增幅。从住房租金与住房价格的关系来看,1998～2004年7年时间里,有5年时间住房租赁价格指数高于同期住房销售价格指数;从累计涨幅来看,1998～2004年,全国二手住房销售价格增长了43.1%,商品住房增长了24.6%;同期,全国住房租赁价格增长了54.8%,高于住房销售价格的增长幅度。但2004年以来,住房销售价格涨幅持续大幅高过同期住房租赁价格的涨幅,说明来自住房使用需求的支撑在逐步减小。
本文计算了近年我国城镇居民消费支出结构变化,结果表明:随着城镇居民收入水平的提高,居民所能支付的住房支出比例逐步提高。1998年城镇居民可支配收入中的最大住房支出比例为48%,2004年该比例提高到67%,增加了19个百分点。并且,不同收入阶层所能支付的最大住房支出比例差别很大。其中,最低收入户仍处于入不敷出的境况,根本无力承担住房支出;随着收入水平的增加,居民的最大住房支出比例迅速上升。2004年,不同收入阶层可支配收入中最大住房支出比例分别为:低收入户30%,中等偏下户48%,中等收入户62%,中等偏上户72%,高收入户79%,最高收入户88%。可以看出我国低收入家庭可支配收入中的最大住房支出比例为30%,与多数国家和地区的标准相同;而对于它收入阶层,其所能支付的最大住房支出比例均超过30%,对处于这些收入阶层的居民,其住房支出比例的大小将取决于其消费偏好。
根据国家统计局城镇住户调查,2005年,我国城镇居民家庭按户计算的住房自有化率达到87.8%。其中,自有自住的住户比例为85.8%,自有出租的住户比例为2%,城镇居民家庭自有住房资产价值平均为14.6万元/套。高住房自有化率是形成当前房地产市场中“代际帮助”和“卖旧换新”的重要基础,对提高居民家庭住房支付能力有着非常重要的贡献。如果按照30%的最大住房支出比例构造住房可支付性指数(HAI),在购房首付比例为20%、按揭期限30年的条件下,计算不同收入阶层拥有住房存量资产前后对中位数价格住房的支付能力(见表)。结果表明,在没有考虑住房存量资产的条件下,相对于中位数房价,住房支付能力不足存在于较低收入家庭,包括:中等偏下收入户、低收入户和最低收入户;如果考虑住房存量资产,自有自住城镇居民家庭“卖旧换新”条件下,中等偏下收入户和低收入户完全可以承受中位数房价的住房,住房支付能力仍然不足的城镇居民家庭只有最低收入户。因此,城镇居民家庭中“无房无钱”的住户最缺乏住房改善的能力,是最需要获得住房保障的人群,按照国家统计局城镇住户调查的数据估算,这部分人群大约占城镇居民家庭总数的2%。