房产投资：不能一厢情愿

2006-09-06 14:06更新 来源：转载文章

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家庭财务规划实例中，出现问题最多的都在房产方面，一些盲目投资或是超负荷贷款现象相当严重。由于房地产投资涉及内容非常广泛，与国家政策、房产地段、家庭经济现状和预期等都有密切细腻的关联，每个家庭的具体情况都会不一样。但有一点却是相同的，通常家庭在计算房产投资时往往粗枝大叶，其中还有很多一厢情愿的不切实际的幻想，于是常常做出错误的决策。

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下面就是其中两个典型案例，描述的逻辑顺序如下：简单说明房产如何诊断——问题如何解决——最后的建议。

案例一：

先生，30岁，供职于IT业外企，公司基本保障周全，常开车，除职位收入外，自己经营相关生意，收入丰厚，有计划五年后辞职自己经营公司。

夫人，29岁，自由职业者，做特色首饰生意，3年后有要小孩的计划

家庭年度净现金流（收入—支出）：约80万元，自住一套3年前购买、有贷款的市内一居室。同时，去年底购买新公寓房一栋，预计今年底收房入住。

? 市内一居室小户型房产，未来出租预期收益计算：

总房款：26万元，月供1300元，装修家电另投入约4万元。

目前该房产预计月租为1500元。

简单计算结果：200元／月的盈余，最多可以打平物业、取暖、维护等费用，即资产现金流为零。

建议：提前还贷

由于家庭整体投资趋向保守，期望收益率在安全性较好的5%左右的品种，而现金保有量又较为充裕，建议搬入新家后，将该房产出租转型为收益型资产，做提前还款。

因为房贷款利率在5.5%左右，如果资产收益的现金流为0，则意味着在用这套房子给银行打工了。通常选择持续占有使用银行贷款，都是因为手中有高于房贷利率的投资品种，不愿意在变现很困难的固定资产上占用自有资金。

目前这个家庭中，无论先生的生意或其他投资都有很充裕的自有资金，因此建议利用好该房产作为收益性资产。

提前还贷后，该房产投资收益及现金流数据如下：

1300元（每月净租金）X 12个月 = 15600元／年

房产投资年度收益＝15600元 / 30万投入（房款＋装修／已付利息） = 5.2%

收益率刚刚跨过房产投资收益的最低评估底线，未来如果房租租金可上升，收益率也随之上升。而且，一般3年前投资的市区房产，在房产二级市场通常可以做到保本，即本金安全，未来出售变现的资金还可选择投资于其他金融品种。

注意：

由于国内房产不含土地所有权，只有70年土地使用权，而房产在建筑时的使用寿命仅为50年，则意味着——房产在35年时是土地使用权价值的峰值，之后会不断贬值。同样，地上建筑在25年时价值也到达峰值，之后不断贬值。为家庭资产安全起见，建议在房产出租使用25年后变现卖掉，才可以保护资产的最终安全。

新购置的房产分析：

总房款：130m2 x 8200元/平米=1066000元

其中：首付32万元，月供5000元

预计年底交房，装修、购买家电和家具等预计30万元

2年后拿到房产证，希望分五年提前还清贷款

贷款共75万元，五年付息约5万元，房款＋利息＋装修、家电＝142万元投入。

未来出租以5%的收益底线，则净租金应达6000元／月以上；若出售以精装修房计算，目前成本已达将近1.1万元/平米，在那个区位短期内出售稍有难度。所以，建议5年后持有该房产自住，以提高生活品质，或出租获得收益。

目前该家庭整体投资风险偏好在3%—5%之间的保本型稳妥收益品种和小风险收益品种区间内，比较拒绝6%-10%和更高风险区间的品种。

国内市场目前存在的金融品种收益大致如下：

风险分类 目前大致年收益

低风险品种，如银行/保险/国债/货币市场基金／短债基金类 <4%

中度风险品种，如房产/信托产品类 6-7%

高风险品种，如股票/股票型基金类 >10%

＊中高风险品种都是指有亏本风险的品种

由于目前房屋贷款利率为5.5%，高于5%的小风险收益品种的收益利率。所以，这个家庭投资的第一步要锁定债务清偿；并在目前的黄金年龄锁定低费率优势，选好健康、意外和养老保险，然后关注部分新型短期理财品种，具体如下：

建议一：积极的债务管理

2006年：目前存量资金110万元，30万元新房装修入住，20万元还清小户型房产贷款，16万元新公寓房的提前还款。等于马上可以产生一个年收益率在5.2%的30万资产（市内小户型出租）

2007—2010年：每年16万元新公寓房的提前还款，可在最短时间内结束债务，资产进入全面盈利。

建议二：积极的投资管理

由于先生5年内工作、生意都不会有大的变动，即家庭现金流会相对稳定，建议在债务管理不变的基础上，在仍有债务的5年内，采取积极的投资策略——借助国内股市最活跃的这几年，参与由专家打理的股市投资，投入金额以尚未偿还的贷款额为参考，年收益率目标锁定在10%，用以抵销贷款利息支出。

待5年后债务结束，可全面回归安全性更强的品种

（说明：届时由于金融市场的逐步发展繁荣，市场中也会慢慢出现更多的安全性品种可供选择）

案例二

先生，29周岁，供职于国企房地产公司，行政岗位，有基本社保，年收入7万元。

夫人，28周岁，外企主管，社保周全，年收入15万元。

家庭年度净现金流（收入—支出）约12万元，夫妇选择时尚的丁克家庭生活，目前住在老人的祖房中，并投资了一处回龙观附近的经济适用房，7月交房，装修后希望10月可出租获利，目前当地月租金1200元/月。由于工作之便，还想在同一地点再选择投资同类房产一套。

回龙观房产未来出租预期收益计算：

以两年内提前还款完毕，即全额付款情况看目前已投资房产的投资收益：

经过计算（计算具体过程省略）：

投资决策的底线是净租金不低于1068元/月。

说明：

目前当地租金为1200元／月，以长期平均维持费用100元／月（包含物业、供暖、再装修、室内家具家电设备更新、少量断租等），1200元-100元=1100元，刚刚达到1068元/月的投资决策底线。

而以总价30万元（即原准备今年再投资的房产为例，含装修家电），三成自有资金9万元，七成贷款21万元，贷款20年，计算投资收益：

结果是：

投资决策的底线是净租金不低于1250元/月。

说明：

以上数据明显显示出：以月供方式买第二套同类房产出租，会让家庭出现负现金流，即资产损失。

租金收益不可期待的情况下，只能评估买卖差价收益，一些简单分析如下：

该地区该类房产未来出售预期分析

目前回龙观地区新房供应量较充足，房价稳定，从长远看，一个地区房产升值的因素往往有：

1)交通有巨大的改观，例如通了轻轨，高速等。

2)区块功能从单一逐渐往综合发展，比如，原来是纯居住区，后来向居住、商业、办公综合区发展。

而目前回龙观地区上述两方面都不太具备：

1)交通改观已初步完成，13号轻轨线、八达岭高速早已通车，这个增长点的房产增值能量已大部分施放。

2)目前北京市政府已经明示的综合区域发展重点是顺义、通州和亦庄，也就是市政府不准备向回龙观地区再做大规模投入。

因此，从购买、未来增值和出售获利来看，都不是非常理想的选择。

综上所述，建议：

已经购买的回龙观房产可继续持有，以保值为投资预期。

不建议再在同一地区，购买完全相同的房产，原因有：

1)出租及未来出售套现的前景都不明朗。

2)房产投资牵涉投资金额过大，不适于家庭反复介入，不宜占用家庭投资比例过大。如果对房产项目有特别的兴趣，可适量介入房产信托项目或以后的房产基金品种，同样可以达到投资获利目的。

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