上海“百万富翁”的悲惨世界 调控还有利剑出鞘

2006-09-04 15:18更新 来源：转载文章

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上海"百万富翁"的悲惨世界

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上海最近有这么一个说法：市中心住外国人；内环线内住外地人；外环线外住上海人。虽然有点酸溜溜的，但确实基本符合上海住房市场的状况。

春节探亲，从机场出来，回家的路上一路高架，以前在上海的时候，高架路上可以俯瞰市区，看看哪里起了楼，哪里有了新商场。但现在不行了，高架成了被边上高楼俯瞰的对象，周围全部都是一个又一个新起的小区，离高架近不说，楼层还非常高，有的小区连像样的绿化地都没有。 司机说，这种状况两年来他是天天目睹，"原来开上高架，视野野豁豁（注：很宽阔）的"，现在是不行了，觉得自己像把车开在上海的肠子里一样，曲里拐弯不说，还什么风景都看不见。

就是这么壮观的楼市，仍然没有刹住上海房价上升的幅度。去年一年，在宏观调控的大旗下，上海人虽然扛着就不买房，然而，一旦出现什么变相打折的楼盘，还是蜂拥而至，"房价根本控制不住，那么多外地人要买房"，司机总结说。

当我说起在北京买房的时候，咬牙跺脚才敢接受的高价，司机几乎"嗤之以鼻"，说，"7000多块，帮帮忙好吧，在上海只能买松江的房子"。

相比之下，我真是为自己在北京置业感到万分荣幸，虽然期房建设速度无比缓慢，开发商是否靠谱都有待验证，但好歹比在上海花上1万多一平方米的价格买一个高层塔楼、得房率还特别低的户型要好些。

上海人对于房价的涨跌比北京人要敏感得多，随便抓一个人，从身边的朋友到弄堂口卖茶叶蛋的大妈，都能闲闲地指着附近的一个楼盘说，那个是多少多少钱，这个月卖得没有上个月好，主要是最好的户型还没有开出来……

所以，我这个从首都北京到来的人，在他们面前成为了对楼市一窍不通的土人。什么容积率，什么涨跌幅度，一场聚会几乎就成了业主委员会。甚至还有一个文科同学帮我算出了固定利率和浮动利率到底哪个合算，要知道这家伙当年高考的时候数学差点不及格。

其实，谁也不愿意买一套房子然后一贷N多年，但现实状况却让我们不得不这么自己受累。

我的一个好朋友掰着手指头给我算：还完了她母亲最后4万元的房贷之后，她需要还掉自己的一套小户型的贷款；要是结婚的话，她和男友得把自己的房子租出去或者卖出去，至少要买一套2居室的；有了孩子，则需要继续换房子；父母老了，接过来住之后，房子还得继续扩大；自己老了，还得有一两套房子留着收租才能安度晚年。

一圈算下来，小夫妻两个，在不发生婚变的前提下，在有限的工作年限里面，至少需要购买两三套大小不一的房子，才能踏实。而这些，都得靠夫妇俩辛辛苦苦干活挣回来，期间还得留着钱给老人看病、送孩子上学……

最后，大家一致感叹，看着跟蜜罐里泡大的孩子，怎么到了中青年就成了累死累活为下半辈子打算的老黄牛了呢？还没到30呢，就得发愁退休后的事情。

如果按照内环线内，平均每套100平方米左右的房子都是100万元的话，所有在上海有房子的人恐怕都能算上"百万富翁"了。比如我们家，一套10年前买的房子，90多平方米，还座落在杨浦区这样的偏远角落，如今都能喊价80多万了。

当然了，大部分人家像我们家这样的，是肯定不会卖自己住得好好的房子的，所以，这个"百万富翁"也就是一虚名儿。

一群"百万富翁"坐成一圈感叹自己下半辈子即将开始的为银行打工的悲惨世界，真不知道这是怎么了。（今日财富）

国六条实施三个月 京沪穗楼市陷入拉锯战

在"国六条"及其细则实施的第三个月，京沪穗等一线城市的一手商品住宅市场的交易情况显示出部分回调的迹象，但是却没有出现所谓"量价齐跌"的"冷冻"效果。业内人士认为，8月份楼市的成交量比7月份有所好转，但这是基于前两个月成交萎缩的基础上，一线城市的新房市场正在陷入一场多空博弈的"拉锯战"。

上海：新房成交规模回升

9月3日，来自上海市房地产交易中心"网上房地产"的最新统计显示，8月份，上海一手房成交量为173.7万平方米、共15696套，与7月份的152.0万平方米、13368套的成交规模相比，分别回升了约14%和17%。同时，根据对8月20日以来的交易价格统计，目前上海内环以内的住宅均价为18490元/平方米、内外环间为9300元/平方米、外环以外为5400元/平方米，与7月份相比，波动不大。

从销售面积情况来看，依然是70至100平方米的户型所占成交量最大，为49.6万平方米、共5713套。100平方米以下的中小户型成交面积占上海全市总成交面积的比重也比7月份的31%上升了不少，达到约52%。

上海房产之窗分析师表示，目前利空政策的连续出台使得购房者虽有观望情绪，但近期在一些重点区域，自住型购房者也已开始出手。基于对"金九银十"的期望，开发商应会逐渐打破前几个月楼市的沉静，会有一批新盘上市或有新盘推出后续项目，届时一手房的销售竞争将更加激烈。

北京：热点板块价格上涨

据北京市房地产交易管理网公布的数据计算，8月份北京住宅期房网上签约量平均为每天387套，而在"国六条"及其细则开始实施的6月份和7月份，北京的住宅期房网上签约量分别为平均每天474套和441套。业内人士认为，住宅交易量的持续下降说明北京购房者因调控所产生的观望情绪尚未消除。

在购房者最关心的房价问题上，有关统计显示，8月份北京各热点板块的商品住宅价格指数仍维持着上升态势。8月份，北京东南西北四大热点板块商品住宅的均价达8898.5元/平方米，比7月份微涨1.8%，比去年同期则上涨17.9%。有分析人士认为，新盘供应未因调控影响而"蛰伏"，大户型、万元以上楼盘供应量亦有攀升，是整体房价继续上行的主要原因。

广州：总量回升价格微跌

在另一个比较受关注的一线城市广州，8月份的一手房交易出现了"量升价跌"的情况。来自广州市国土房管局"阳光家缘"的统计数据显示，8月份，广州商品住宅成交60.17万平方米、共5322套，成交面积比7月份回升了16.21万平方米。

至于房价，则出现了今年6月以来的第三次回落。8月份广州一手房成交均价为6498元/平方米，比7月份微降1%。

业内人士表示，广州8月份楼市成交量有所回升，是基于前两个月受调控影响而成交突然大幅下降基础上的，与调控政策实施前相比，广州楼市交易情况并不算火爆，市场各方还处于激烈的角力阶段。（上海证券报）

调控政策被消解

自去年５月以来，从央行调息，到"国八条"、"新国八条"以及今年的"国六条"、"国十五条"，还有一些财税和金融政策，我国政府对房地产市场施行了一系列密集而又强有力的调控措施。

调控越紧，而作为调控效果表现之一的房价却反而直线走高。究竟该如何看待这次房产调控？调控要达到什么结果？

中国社科院金融所金融发展室主任易宪容接受记者采访时表示，房地产市场的产品与一般的商品市场不同，它是一个生产与销售周期较长的产品。因此，在目前生产与销售的产品早在几年前就已确定了，即使现在出台关于房地产宏观调控的政策，对当前房地产市场的影响也是十分有限的。正因为房地产市场政策影响的滞后性，因此，今年房地产宏观调控政策的出台对当前房地产市场的价格影响不会太明显。

他说，"国六条"细则是一个十分温和的政策，短期来看，它对国内过高的房价、对房地产投资过热可能影响不大，除非还会出台新的政策。因为"国六条"细则的基本宗旨就是调整房地产市场的结构，而结构调整问题是一个中长期的问题。

新政风云笼罩下，观望在延续。中国人民大学教授王琪延告诉记者："这一现象说明，房地产宏观调控政策的正效应已出现被消解的状况。" 　

他分析认为，问题出在地方政府对房地产业所作的经济定位上。不少地方依赖"土地财政"，地方政府暗中排斥房价下降。同时，中央政府的事权又层层下放，如让地方政府大建廉租房和经济适用房，这就更让地方财政捉襟见肘。在土地及其相关收益的分配不能尽快落实到位的情况下，一些地方政府会消极应对。

还有，就是"银政合作"助推房价。银行和地方政府为了各自的利益形成了一种紧密型的"银政合作联盟"，加剧了房价的上涨，使中央三令五申的调控政策效果大打折扣。

还该有"利剑出鞘"

"目前的高房价是极不合理的。"易宪容告诉记者，据研究，中国的房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，２００４年城镇居民的收入房价比，如果以户均７５平方米计算在８．２(一般国际标准为３－６)，以户均１００平方米计算在１０．９，而上海及北京这样的大城市收入房价比在１２以上。这些比值超过国际惯例好几倍，过高的房价收入比使得民众根本就没有能力进入高价的房地产市场。

可怕的是这种现象还在持续，还在蔓延。

统计表明，房价逆"风"飞扬态势明显。新房市场涨价现象已由个别热点城市向其他大中型城市蔓延，并开始出现向中西部"进军"的局面。从７月份的统计情况看，中部地区、西部地区房价与东部沿海城市一样走高。有的城市房价更是高调上扬，让全国刮目。

国家发展和改革委员会主任马凯日前表示，下半年，将继续完善房地产市场调控，努力遏制部分城市住房价格过快上涨。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，在利益的驱使下，有些地方政府和开发商垄断性的同盟力量会进一步加强，使得中央政府对行业的宏观调控更加困难，任务更加艰巨。他表示，如果二三线城市的房价还在继续上涨，相信中央政府应该继续采取新的政策。

易宪容认为，下半年国家肯定还会有调控措施出台。"最明显的就是央行还会加息。国际通行的利率是比经济增长率高两个百分点，我们的利率太低。"易宪容说。(李忠峰)

来源：中财网

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