三业并举联动并进—深圳市南光(集团)股份有限公司(000043)投资者网上交流会精彩回放

2006-11-09 11:08更新来源：证券时报

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　　嘉宾介绍

深南光嘉宾

深圳市南光（集团）股份有限公司董事总经理仇慎谦

深圳市南光（集团）股份有限公司总会计师柏丙林

深圳市南光（集团）股份有限公司董事会秘书杨祥

保荐机构嘉宾

招商证券股份有限公司总裁助理兼投资银行总部执行总经理

招商证券（香港）有限公司副董事长郭健

招商证券投资银行总部高级经理陈文才

招商证券投资银行部项目经理梁战果

招商证券投资银行总部项目经理张欢欢

深圳市南光（集团）股份有限公司董事总经理仇慎谦先生路演致词

各位来宾：

大家好！

经过公司董事会决议，深南光拟非公开发行不超过14,000万股A股股票。借此网上路演的机会,我们希望就本次非公开发行股票事项，以及大家关心的公司发展现状、未来项目盈利前景等问题，与各位进行充分交流，希望得到广大投资者的关注与支持。

南光公司成立于1985年4月，1994年9月24日在深圳证券交易所上市。经过多年来的发展，公司已经发展成为一家多元化经营的综合型企业，目前主营业务为房地产开发、物业经营与管理、酒店管理和自行车制造。自2002年来，公司积极实施主营业务结构调整，做大做强地产开发这一核心业务，发挥物业经营管理与酒店管理的协同效应，以形成具有自身特色的商业地产业务模式。

公司的地产业务起步于1997年，主要从事住宅、商业、酒店和办公的区域综合开发。公司开发的“南光捷佳大厦”项目获得2002年度深圳市优质工程称号；“南光紫荆苑”项目获得2005年度深圳市优质工程称号并被《深圳晚报》评为“最具升值潜力的城居物业”；“中航.格澜郡”项目（一期）被评为“联合国人居幸福指数金奖”。

未来几年，公司将依托深圳中航在地产、酒店及零售业方面的优势，加大整合力度，不遗余力地开展商业地产业务；围绕以房地产区域开发经营和区域综合服务的核心业务，发展独具特色的“地产+酒店+零售”商业地产模式；依托深圳区域市场，积极发展全国市场；努力提升项目开发实力，有效控制开发风险，增强成本管理，提高产品设计和服务品质能力，建立更为合理和有利的土地储备模式；不断提升公司综合开发能力和市场竞争力；坚持规模与效益同步增长，确保公司近几年的业绩目标顺利实现。争取在未来几年中，将公司打造成为深圳中航旗下专业从事商业地产业务的旗舰，并在全国商业地产领域形成一定的影响力。

本次非公开发行股份总数不超过14000万股，发行价不低于基准日前20个交易日均价的90%，即7.52元/股，融资规模约10亿元。本次非公开发行将有利于公司向地产开发转型奠定基础，有助于做大做强公司的地产业务，提升公司在新的市场环境下的竞争力，保障公司的可持续发展，有利于公司和全体股东的长远利益。同时也有利于解决公司与控股股东之间存在的同业竞争问题。

公司将以此次本次非公开发行为契机，争取创造更优良的业绩回报广大投资者！

谢谢大家！

招商证券股份有限公司总裁助理郭健先生推介致词

尊敬的各位投资人朋友，各位嘉宾:

大家下午好！

欢迎各位参加深南光投资者网上交流活动。我谨代表本次发行的保荐机构、主承销商招商证券感谢各位投资人朋友和各位嘉宾的热情关注和支持，并对发行人及各中介机构的鼎立支持表示衷心的感谢。

深南光是深圳中航集团旗下四家上市公司之一，涉足房地产开发和物业管理、酒店管理、自行车制造三大领域，近年来一直保持着良好的发展势头，经营业绩稳定增长。

深南光本次非公开发行，将有利于进一步优化公司资产结构，有利于把公司进一步做大做强，有利于深南光和全体股东的长远利益。

作为深南光本次发行的保荐机构、主承销商，我们对深南光未来的发展前景充满信心，我们愿与广大投资者一起继续关注房地产行业和深南光的未来发展。

最后，预祝深南光发行工作取得圆满成功！

谢谢大家！

发行信息

问题：定向增发的对象有哪些？

仇慎谦：本次定向增发主要是面向控股股东和机构投资者。

问题：公司本次拟非公开发行不超过14,000万股股份，将使公司总股本扩张1倍，发行完成后将对公司的每股收益、净资产收益率带来一定的摊薄效应。业绩能否保持同步增长以保证股东收益不被大幅度摊薄？

柏丙林：募集资金投资项目中的新疆中航地产项目、坪地酒店项目和观澜酒店项目都将给公司带来长期稳定的收益。新疆中航地产项目的开发周期为6年，预计回报率达22.5%。本次发行将有助于做大做强公司的地产业务，提升公司在新的市场环境下的竞争力，为公司实现长久的业绩增长奠定基础。

问题：请介绍本次发行方案？

郭健：本次发行股票数量不超过14,000万股，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的90%，即7.52元/股，募集资金约10亿元。

本次非公开发行股票面向符合中国证券监督管理委员会规定条件的特定对象，特定对象的个数不超过10名，包括中国航空技术进出口深圳公司（下称“深圳中航”）、深圳中航地产公司（下称“中航地产”）、深圳中航控制的其他关联企业，以及证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者等其他机构投资者。

其中，深圳中航、中航地产及深圳中航控制的其他关联企业将认购不少于本次非公开发行股票总数的40%，认购方式为：深圳中航、中航地产以其持有的地产、物业管理、酒店管理类股权作价约15,945.17万元认购部分新增股份，不足40%部分由深圳中航及其控制的关联企业以现金认购，其它机构投资者认购不超过本次非公开发行股票总数的60%。

本次非公开发行股票的锁定期按中国证券监督管理委员会的有关规定执行，深圳中航、中航地产及深圳中航控制的关联企业认购的股份自本次发行结束之日起，36个月内不上市流通；其他机构投资者认购的股份自本次发行结束之日起，12个月内不上市流通。

问题：本次发行价格定为7.52元/股,是否偏低?

郭健：该价格是按照证监会关于非公开发行相关规定确定的发行底限，待通过证监会审核后需向市场询价发行。

问题：采用互联网投票的身份认证与投票程序是怎样的？

郭健：1，股东获取身份认证的具体流程：按照《深圳证券交易所投资者网络服务身份认证业务实施细则》的规定，股东可以采用服务密码或数字证书的方式进行身份认证。登陆网址http://wltp.cninfo.com.cn的“密码服务专区”，填写相关信息，设置6-8位的服务密码，该服务密码需要通过交易系统激活成功半日后方可使用。申请数字证书的，可向深圳证券信息公司或其委托的代理发证机构申请。

2，股东根据获取的服务密码或数字证书登录网址http://wltp.cninfo.com.cn，进行互联网投票系统表决。

问题：公司预计本次非公开发行何时完成？

陈文才：根据正常申报审核程序本次发行将于2007年上半年完成。

主营业务

问题：深圳中航旗下从事地产开发业务的公司有深南光和中航地产，请问深圳中航对上述两家公司的地产业务是如何定位的？

仇慎谦：由历史原因，深圳中航旗下的深南光和中航地产均是独立从事地产开发业务的公司，以至于两者之间存在同业竞争。按照深圳中航的战略规划，深圳中航将通过资产注入等方式，将所有地产相关业务注入到南光，以彻底解决同业竞争问题。

问题：深圳中航提出将深南光作为系统内地产业务整合平台，是否有具体的实施计划？

仇慎谦：深圳中航提出的旨在整合旗下地产相关资源的商业地产战略，确立深南光作为其地产业务整合的平台，战略的具体实施方案为：用三年左右的时间整合深圳中航内部地产相关业务资源，统一规划、集中将地产开发与经营、物业管理和酒店管理等资源，分步骤资源注入深南光。本次非公开发行及关联交易正是实施上述战略方案的第一步。

若深南光本次发行顺利完成，将扩大公司资产规模，改善资产负债情况，增强短期资金流动性，提高抗风险能力，为公司进行下一次重组整合夯实基础。

问题：请公司对近年向房地产行业转型的背景和进程做简单介绍？

仇慎谦：南光公司上市初期，一直将多元化经营作为公司经营的指导思想。“大而全”的经营模式导致了主业不清，在一定程度上迟滞了公司的发展。2002年结合深圳中航调整、重组、并购的发展思路，公司经过审慎的分析，基于以下几方面的原因选择了房地产、物业管理、酒店管理为主营业务，并进行了由多元化经营向突出地产开发主业的转型：（1）南光公司成立之初即是以房地产、酒店和租赁业务起家，有历史延续性；（2）房地产业的前景看好；（3）房地产市场差异化细分，商业地产模式显现；（4）深圳中航具备开发商业地产的优势。

在努力做大做强地产开发这一核心业务的指导思想下，公司近年来积极进行业务结构调整，加大了房地产开发的力度，并取得了不错的成绩。2005年度，在主营业务收入和主营业务利润构成中，地产开发、物业管理与酒店管理业务合计占到60%及92%。

问题：公司认为酒店业务和地产业务如何实现有机结合？

柏丙林：由于酒店资金投入较大，资金沉淀的周期也比较长，公司目前经营管理酒店面临着资金不足的现实问题，所以计划采用以房地产开发为先导，以酒店和物业管理为两翼的方式。依靠房地产开发产生的资金回流进行酒店的投资，实现现金流量与资产的同步增长。

问题：公司提出的“商业地产”模式的具体定义是什么？与一般的地产开发有什么区别？

仇慎谦：我们认为商业地产是以租赁经营为主而非一次性出售，通过将开发物业出租给选定的商业经营主体获取长期稳定的租金收益，大型商业地产可以涵盖包容城市服务业的大部分功能，包括商业零售、餐饮娱乐、酒店、金融等。

商业地产的核心竞争力体现在提升物业价值上，通过持续经营的方式以获得长期利益最大化，可以科学地对整个物业进行业态业种配置，及时调整商业布局，发挥集聚效应，其收益来自于租金及物业本身的升值，高于住宅和工业房地产。

商业地产通过未来时期的净现金流收回投资并获得回报，期限长同时具有更多的不确定性使其与一般的房地产开发业务相比，收益更受周边经济环境、交通、人流及政府政策等因素的影响。

由于商业地产项目的回收期较长，且需占用大量资金，项目往往需要2－3年的过渡期才能趋于成熟，这期间需要充足的资金准备，因此，商业地产开发需要更多种类和结构的融资工具以解决对资本的需求。

问题：中航苑改造项目进展如何，为何本次发行未收购该项目？

仇慎谦：由于中航苑改造项目工程浩大，初步预计总投资额在100亿元以上。考虑到南光目前的规模和资本市场的现实状况，我们认为目前还不是将该项目注入南光的最佳时机。待条件成熟时，我们会考虑将该项目以适当的方式注入南光。

问题：鉴于建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中关于70/90的规定，新疆中航、坪地地产开发项目是否面临规划变更？

柏丙林：新疆乌鲁木齐地产项目一期已经拿到施工许可证，目前已施工。坪地地产项目尚未拿到施工许可证，但由于该地块系2006年3月29日在深圳市房地产交易中心通过拍卖方式竞得，在取得该地块的时候已经有了明确的规划，因此需要改动规划的可能性很小。

问题：南光股份格兰云天大酒店项目集合资金信托计划？

柏丙林：南光股份格兰云天大酒店项目集合资金信托计划已于日前成立。根据该信托计划，由深圳国际信托投资有限责任公司发行集合资金信托计划筹集资金，并向深圳市格兰云天大酒店有限公司发放三年期流动资金贷款，该贷款由深南光(000043)提供连带责任担保，并由深圳市格兰云天大酒店有限公司以其拥有的深圳市宗地号为A906-0285的土地使用权设置抵押担保。同时深圳市格兰云天大酒店有限公司提供贷款保证金。该信托期限为三年，信托计划实际募集资金总额5983万元，其中，按月等额偿付贷款金额为1791万元，年利率为5%，到期偿付贷款金额为4192万元,年利率为6.5%。

经营管理

问题：国家目前出了许多措施调控房地产，公司现阶段大举进军房地产市场风险性如何把握？

仇慎谦：国家调控房地产市场，主要目的是为了规范房地产市场，在这个过程中间，一些规范运作的房地产公司可能将会有更多的机会，公司在进入房地产的过程中，一是注重项目的选择，二是要发挥公司自身的优势，三是要把握运作过程中可能出现的问题，最大限度的规避和减少风险。

问题：目前公司规模较小，请问公司转型过程中存在哪些不利因素？

仇慎谦：公司地产业务起步于1997年，当时规模较小，资金量有限，遇到不少困难，如：高级项目管理人员的缺乏，项目运作的经验，资金调配和项目公司的管理等。但事实表明，凭借公司的不懈努力先后开发的“南光名仕苑”、“南光捷佳大厦”、“南光紫荆苑”和“中航?格澜郡”（一期）等楼盘，取得了较好的经营业绩，积累了宝贵的房地产开发经验并取得了良好的社会经济效应，为公司向地产开发行业转型奠定了基础。

问题：公司要向地产开发转型，在人员、财务、开发能力等方面有哪些准备以应对转型过程中的机遇和挑战？

仇慎谦：深南光为应对地产业务转型的需要，已建立具有市场竞争力的人力资源体系，培养具有市场竞争力的专业化队伍。通过对商业地产项目长期持续的专业化经营，在对经验积累和专业能力要求更高商业地产开发方面，深南光积累了商业地产开发各环节、各专业的经验，具备全面综合进行商业地产开发与管理的综合能力。中航广场、鼎诚国际项目、深圳地区的香水郡、观澜项目等将成为国内商业地产开发的样板。

问题：公司商业地产开发有哪些优势？是否会在其他区域复制该模式？

柏丙林：公司发展商业地产的最大优势是综合（整合）资源的优势，在物业管理、酒店经营、商业零售（主要是天虹商场）等领域都有丰富的开发经营经验。凭借以往的开发经验，我们将结合当地市场具体情况，有针对性地将以往商业地产开发中积累的经验运用到该区域，而不是简单机械地照搬该模式。

问题：公司如何避免在跨区域发展时遭遇项目失败？

杨祥：公司在进行跨区域发展时首先要对目标市场有一个明确的分析和判断，其次要把握好进入该市场的时机，三是要有一个专业的管理团队，四是要遵循当地的经济发展状况，不能习惯性思维和僵化式管理。

财务分析

问题：国家通过调控银行信贷规模：如提高存款准备金率，提高贷款利率，严格地产开发企业的贷款条件。公司如何看待金融政策的收紧？是否有相应的应对措施？按揭贷款利率调高是否影响公司销售？

柏丙林：房地产开发行业属于资金密集型行业，相关信贷政策的收紧，给房地产开发企业融资方式提出了新的挑战，这意味着房地产融资将不得不改变过去单纯依靠银行贷款的方式而趋向融资渠道的多元化。从长期来看，这将有利于房地产业的整合，有利于充分调动社会各方面的资金，使房地产业朝着健康规范的方向发展。按揭贷款利率调高会对公司的销售造成一定程度的影响。

问题：请告知一下2006年前三季度报告的主要财务指标？

柏丙林：2006年前三季度业绩每股收益0.25元，每股净资产2.79元，净资产收益率8.94%；净利润3482.07万同比增长99.48%，主营收入10.56亿，同比增长77.09%。公司经营业绩稳步增长。

问题：本次发行对公司的资金结构有什么影响?

柏丙林：预计发行后净资产和流动第三季度经营情况资金总量都将增加，资产负债率会有一定程度的下降，财务实力将会得到增强。

问题：请介绍观澜酒店项目基本情况以及预计给公司贡献的利润？

柏丙林：项目地块位于深圳市龙岗区观澜街道新区的中心，酒店定位为五星级。整个项目规划占地面积40,004.37平方米，建筑面积52,000平方米。目前已处于前期准备阶段，计划在2006年年底开始主体工程施工，2007年底竣工，2008年初投入运营。总投资约34,253万元，本次募集资金计划投入2.2亿元。经测算，财务内部收益率为8.73%，动态回收期为19.61年。

远景规划

问题：公司本次非公开发行是基于深圳中航“十一五”战略规划的大背景下作出的重要战略部署之一，能否介绍一下深圳中航的相关战略规划？

仇慎谦：深圳中航的商业地产战略规划的主要内容是：整合内部资源，以南光公司作为专业经营商业地产的业务单位，用三年左右的时间逐步完成深圳中航地产业务的内部重组，统一规划、集中经营商业地产开发与租赁、物业管理和酒店管理等业务。

问题：结合深圳中航的战略规划，请谈谈深南光未来发展的具体规划？

仇慎谦：深南光将立足于大股东深圳中航多年在地产开发、物业、酒店等领域形成的专业能力和资源，依托中航系统的资源和背景，充分利用深南光上市公司的融资平台，力求在整合集团资源的基础上，加快发展，成为具有鲜明特色的国内一流房地产企业，树立商业地产品牌，特别是形成独特的城市区域开发模式；同时物业管理、酒店业务在对地产业务形成服务和支撑的同时，也力求实现专业化连锁经营发展。

问题：政府相关部门相继出台了一系列政策加以调控，目的是为了规范市场、平抑房价、促进房屋供应结构合理、实现整个行业有序、稳健增长的局面。调控之下，整个行业未来的发展难免受到抑止，特别是整个行业的利润率水平将因受到调控政策的影响而可能出现下降的趋势。请公司对房地产行业未来发展趋势作展望？

仇慎谦：我们认为，未来房地产行业的需求及市场容量巨大，可以从以下几个方面来看：

1. 城市化进程成为长期推动力量。

2. 人均住房面积不断改善。

3. 在城市化、人均居住条件改善和房屋自然折旧三个主要因素作用下，如果我国十年后人均住宅面积分别达到26、28和30平方米，则年均竣工面积的增长率将分别需达到14.5%、17.5%和20.0%；即10年后年竣工面积将达到今年的3.8、5.0和6.2倍。

4. 经济发展和市场结构的完善使得潜在需求能够变为有效需求。

未来随着国民收入的提高，房地产的消费也会大幅度地提高，因此，房地产行业总体而言是长期看好的。

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