企业独栋鏖战写字楼市场

2005-11-14 18:23更新 来源：转载文章

发表评论

今 日 推 荐

大学校园里招聘漂亮处女拍电影(图) 生活所迫自杀 50元创业成百万富姐 中国最年轻的硕士美女富豪(组图) 一个逃犯离奇人生 逃亡期间赚亿元

日本到底哪些方面领先中国？ 股市高手操作绝招集锦 34岁的居家主妇投资生活 中国“第一胖”的幸福生活

　　盈利直通车

今日焦点： · 外交部：中方从未承认日方所谓东海“中间线... · 国家主席胡锦涛：证券市场将进一步对外开放... · 积极换仓：4家绩优基金公司盈利秘诀曝光 ...

· · · ·

　　每年的9月和10月被称为写字楼市场的“回暖月”，此时各大写字楼项目已经按奈不住，都想抢先占领市场。记者在总部基地与西南四环的接壤处看到BDA国际企业大道的大幅广告赫然而立。BDA国际企业大道和几年来风云写字楼市场的总部基地一样都是开发企业独栋写字楼的房地产项目，虽然前者开发的时间和规模都不如后者，而BDA国际企业大道的宣传气势和销售野心绝不亚于总部基地。

　　三年前，总部基地的企业独栋的出现标志着中国写字楼市场进入细分时代。随着总部基地的逐步成熟，一期76家企业的逐步入住，总部基地的盈利模式让平淡无奇的写字楼市场好像看到了希望，很多开发商纷纷效仿推出企业独栋项目。不论这些项目是东施效颦还是实力强劲，目前充斥在北京写字楼市场上的企业独栋项目已经开始泛滥。

　　现在一踏进写字楼市场，就会有人告诉你，最热、人气最旺的产品莫过于企业独栋写字楼。总部基地首创的企业独栋写字楼模式已经被京城乃至全国的写字楼开发商开始追捧、模仿。记者在北京就发现有十多家打着企业独栋办公标志的写字楼，从金融街的黄金地段到大兴的亦庄经济开发区，都想挤上企业独栋模式这趟“盈利直通车”。

　　可是据华远经纪公司的一项调查显示，2005年CBD、中关村、金融街三大商务区都迎来了写字楼供应高峰年。北京市将有CBD的中环世贸中心、世纪财富中心、万通中心、富尔大厦，金融街的新盛大厦、盈创大厦，中关村的新中关、清华科技园创业大厦等及其他区域的多个写字楼项目推出，预计今年全年北京市写字楼新增供应量将达到210万平方米左右。

　　与此同时，北京市平均每年新增写字楼的年消耗量在50万到70万平方米。因此未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严重，写字楼存量大量增加，对销售市场和租赁市场影响巨大。严峻的现实不得不让企业独栋的开发商们忧心忡忡，企业独栋能不能在激烈的竞争中胜出，不得而知。

　　人气的威力

　　“人气”二字是房地产商最为看重的，如果一个项目没有了人气就意味着失去丰富的客户源，没有客户自然就没有好生意。在居住房地产市场上一直处于求大于供的状态，盖了房就会有人来排队买房，人气问题可以暂时放在一边。

　　可是在写字楼市场不景气的今天，人气一词又被开发商推到了销售阵地的前沿。写字楼的人气莫过于入住企业的质量，很多企业在选择办公楼的同时除了交通等硬指标以外，对于自己的邻居也很看重，正如买居住房时我们都会去选择小区居住人群高素质的一样。某国企综合事务部部长武兰对记者说：“我们在选择写字楼的时候很重视其他企业的入住情况，如果这栋写字楼的入住企业都是一些管理混乱的小公司，说明写字楼的品质和物业管理都不会太好，我们肯定是不会考虑。”

　　记者也发现一些甲级写字楼表面上看似已经是甲级的标准，但是管理和经营的问题导致了他们饥不择食，对于求租企业是来者不拒。很多开发商想尽了办法能让大公司到自己的项目中来办公帮助其提升人气，而大公司对于小写字楼的亲睐程度则是有目共睹。

　　对于市场中细分出来的企业独栋写字楼，都是以小体量的形态出现，一个项目中的入住企业多则上百家，少则五、六家。虽然不能和市中心的高层写字楼相比，但是对于打造人气丝毫不马虎。2004年，总部基地借助国有企业办公环境改革的风潮向习惯了独立办公的国企发出超低价格攻势，为一期销售立下汗马功劳，借着一期的人气二期销售高涨，据了解总部基地三期已经被定为成国际区，准备“火力”对准外国企业。

　　而BDA国际企业大道也是以低价的方式吸引了诺基亚、中芯国际、GE医疗、奔驰等全球五百强企业的加盟，而随之而来的各色企业是络绎不绝，也让我们看到了人气战术的威力。

　　概念之战

　　企业独栋写字楼的出现最早就是源于概念，在此以前所未的企业独栋只有政府机关和国营企业才能拥有，后来一些生产性企业在远郊或是城市的边缘圈一块地方，将厂房和办公楼修在一起，这是最早期的企业独栋。随着房地产市场发展，一些大型的国有企业盖一栋高层或是多层的办公楼，其中一些用于自己办公，多余的部分就拿到市场上出租，目前北京写字楼市场多为此种产品，比如，中国石化的中化大厦，中粮集团的中粮广场，中国医药集团的医药大厦等等。

　　大量的中小型企业的崛起，使市场需求发生了变化。在客户们的概念还处在萌芽状态时，敏锐的房地产商嗅到了商机。也许是企业独栋的创始人许为平的灵光突现，也许是一帮策划在办公室通宵冥思的结果。这些都不重要，只要你的概念让市场埋单就行。

　　以总部基地为例，开始就打出了企业独栋办公的概念，可是事与愿违，对于企业独栋陌生的客户并没有给予热情的回报，项目改了几次名都失败了。后来又打出了总部经济的概念，借着建总部经济之名让总部基地的销售业绩一浪高过一浪。

　　2003年北京的SARS让人们开始追求低密度的居住生活，同时对于高层办公楼的密集的办公环境开始厌倦。BDA国际企业大道借势打出了“生态办公”的概念，记者了解到所谓“生态办公”是以美国硅谷为样板，位于市区边缘，强调宽松的室内办公环境和自然舒适的外部环境。BDA国际企业大道这一拳正好打中了急于想搬出拥挤而且空气质量差而且办公环境拥挤的市中心写字楼的企业，随后喜欢“生态办公”的全球五百强的企业纷纷而至。

　　而位于北二环的华远首府，号称是以府院式独栋写字楼搭造建筑中的城市。让人有些不知所云，但是其地理位置临近故宫，不免贵气十足。面对着陆续出炉企业独栋项目开始新一轮的炒作，虽然他们的概念大战会随着项目销售结束而结束，但是如果要求开发商不要拿概念来炒项目，谁都不会做出让步。

　　企业独栋大秀场

　　榜样：总部基地

　　在两年前在打出总部经济概念的总部基地，多少媒体和专家都对总部基地是倍加质疑，总部基地对总部经济的炒作是一天都没有放过，推崇总部经济概念的同时，也成就了企业独栋办公的新模式，今天北京市场上不断呐喊的企业独栋写字楼项目都要尊称总部基地一声“前辈”。

　　项目面积：130万平方米

　　独栋数量：76栋（一期）

　　开发时间：2003年

　　项目投资：45亿人民币

　　入住企业：中国诚通集团、中国航天时代电子公司、中牧实业股份有限公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司、长城汽车股份有限公司、正泰集团、德龙钢铁、旭阳焦化集团、北京依文服装服饰有限公司等。

　　项目特色：入驻企业，均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。

　　项目配套：40000平方米商业配套设施；千余套每套面积约30-50平方米的总部小公寓；几十个面积200至500平方米的风味餐厅；大型地上、地下停车场。

　　项目位置：北京市丰台区中关村科技园丰台园

　　生态：BDA国际企业大道

　　诺基亚、奔驰等知名企业纷纷落户BDA后，让 BDA国际企业大道名声大噪，直逼同样在北京南城的总部基地，广告也做到了总部基地的家门口，颇有挑衅的味道。

　　同时，BDA国际企业大道主结合“生态办公”设计了43栋低层独栋建筑的设计理念，使“漂浮”在绿地上的低层独栋建筑与园林有机结合，为高科技企业创造舒适的环境,从而极大的体现出“边缘新城生态办公”的价值。

　　项目面积：11万平方米

　　独栋数量：43栋（一期）

　　开发时间：2004年

　　入住企业：诺基亚、中芯国际、GE医疗、奔驰、日本第一制药、朗讯科技、中国数字电视联盟、SMC、ABB、施耐德、拜尔 Bayer、安万特（原罗纳普朗克）、人类基因组北方研究中心、国家病毒生物中心、英纳超导、嘉捷恒信、大陆太极、中钞锡克拜

　　项目特色：低密度办公环境

　　项目配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所。另外项目依托开发区十年建设形成的完善的商务配套，共享北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。

　　项目位置：北京市亦庄经济开发区

　　尊贵：华远首府

　　与总部基地和BDA国际企业的城市化边缘办公模式不同，华远首府选择了北二环，推出了5栋单体办公楼。由德国汉堡的gmp国际建筑事务所设计的项目，整体规划风格借鉴了中国传统庭院风格。独一无二的黄金地段标志了高端的价格，到底谁能成为这5栋办公楼的主人让人期待。

　　项目面积：38700平方米

　　独栋数量：5栋

　　开发时间：2004年

　　项目特色：借鉴了中国传统的府院式建筑格局，加强了建筑空间的整体性，也给人以强烈的、不可替代的建筑个性。整个规划布局相对开敞，强调对城市景观的吸纳与借鉴，具有较好的景观导向性。

　　项目位置：北京市东城区安定门西滨河路护城河北岸

　　科技：硅谷亮城

　　和纯粹的独栋项目比起来，硅谷亮城应该是一个杂牌军，项目是写字楼和企业独栋结合的。不知道是在开发时就进行了如此的规划还是看到了企业独栋的热闹，无论如何位于上地这块科技含量高的区域，硅谷亮城和高科技企业是不可分割的。

　　项目面积：272605平方米

　　独栋数量：9栋

　　开发时间：2004年

　　项目特色：项目采用多栋独立的建筑形式， 现阶段可接受企业客户自由定制，按使用要求灵活调整施工方案。

　　项目配套：毗邻圆明园，靠近颐和园，与800米城市绿化带接壤。上地地区经过十年地发展，已经具备较完善地市政和生活配套，住宅、医院、学校、金融机构、商业设施等一应俱全。

　　项目位置：北京市海淀区上地入口处

　　独立：万通中心

　　众多高档写字楼惯于追求立面设计和高度设计的标志性，往往忽略了“独立性”是写字楼档次和企业身份的决定因素。因此，“独立”成了众望中的稀缺。万通中心推翻了与 CBD 同类项目极相似的原设计构想，将两栋大体量的楼分成四栋独立楼体，更设置了独立的出入口、独立的大堂、独立的电梯间和独立冠名权，

　　项目面积：13600平方米

　　独栋数量：4栋

　　开发时间：2004年

　　项目特色：万通中心西侧商务中心轴线规划有一条40米宽绿化步行街，为主要集中绿化区，全部绿地面积达4000余平方米。

　　项目配套：首层、二层、地下一层设置银行、展示、员工餐厅、高档餐饮、咖啡店。

　　项目位置：北京市朝阳区朝外大街关东店6号

　　稀缺：华润置地星座

　　华润置地星座在北京核心的商业、政治、信息中心，拥有了最得天独厚的项目用地。置地星座项目周边有国家信息中心、财政部、教育部、工商联合会、广播电视总局等众多国家财政、信息、经济部门云集。 项目紧邻汇聚了国内外各大金融、保险、证券机构的金融街，更增加了项目地块的稀缺的特性。

　　项目面积：71399 平方米

　　独栋数量：8栋

　　开发时间：2002年

　　项目特色：美国著名L.L公司担当建筑设计，美国霍克规划园林景观，辉映中国银行，长安街又一地标性建筑。

　　项目位置：北京市西城区金融街

　　来源：《中国科技财富》　　编辑：张一

发送给朋友

打印本文

火爆招商信息