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　　对话

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　　期房销售利弊考

　　主持人：《中国经济周刊》记者唐韵

　　嘉宾：

　　李忠

　　华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司总经理

　　鲁应红

　　北京锋华兴业房地产经纪公司总经理

　　潘石屹

　　SOHO中国有限公司董事长

　　王砚白

　　原万年花城房地产常务副总

　　风险几乎全转给了银行

　　主持人：央行虽然称：取消期房预售仅仅是中国人民银行的一个建议，相关政策的制订要由房地产行业的主管部门执行。但人们还是不禁要问，央行建议取消期房销售的依据是什么？以各位各自的立场，如何评价这一建议？

　　李忠：央行提此建议是因为相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭等金融工具，在商品房的开发建设初期就将风险几乎全部转嫁给银行了。取消期房销售的呼声严格说来不是什么新鲜事，从香港移植过来的期房销售从诞生之日起便争议不断。期房销售的好处是加快资金循环周期和降低相对房价，但是由于期房销售是建立在企业的“信用”基础而非实物之上的，从而不可避免带来大量的市场风险和交易环节的问题。　

　　潘石屹：人民银行提出取消房屋预售的建议只是一个建议，不是政策。有一些建议是有价值的，有一些建议是没有价值的。如果对房地产的健康发展有利的建议就是有价值的；如果是添乱，让房地产大起大伏，不能使房地产行业健康发展的建议就是没有价值的。我认为这个取消预售房的建议变成政策和法律的可能性是没有的。

　　王砚白：期房销售占据楼市主导位置是一个重要原因。目前北京楼市的整体状况是，超过9成的项目都是期房销售，现房销售的项目少之又少。期房销售对开发商的资金压力相对要小很多。比如一个建筑规模20万平方米的项目，如果建筑成本是5000元／平方米，整个项目的投资是10亿元。如果开发到整个项目的1/3时进行销售，开发商需要投入的资金是3个多亿；到1/2时，开发商的资金投入约为5亿元；到现房销售时，开发商的投入就是10亿元。

　　公婆各有理

　　主持人：期房销售与现房销售，对于房地产商来说各有什么利弊，对于买房者个人而言，哪种方式更有利呢？

　　李忠：开发商赚钱的出发点不同，对“期房和现房”两种销售方式的评判也就不同。如果是追求获利总数、有资金实力的开发商，会倾向于选择现房销售。虽然前期投入较大，但是能实现销售速度快、总体回报高；如果是想尽可能减少投入、通过加快购房人预交房款的周转速度降低自有资金压力的，绝大多数会选择期房销售。

　　比如，现在北京房地产市场的状况是开发资金过剩、可供开发的项目有限，所以不少开发商倾向于选择“高投入、高产出”的现房销售方式，市场上现房销售的项目已逐渐多起来。采取不同的销售模式，对开发商的要求也有不同。选择现房销售的开发商，相对来说应该是“建房高手”，擅长把产品做扎实；选择期房销售的开发商，则应该是“营销高手”，善于将想象中的产品概念通过广告、楼书等“虚拟实现技术”传达给买房人。

　　王砚白：对开发商而言，商品房预售无疑是百利而无一害的，由于房地产开发投资大，周期长，通过出售期房可以将销售收入用于再投资，不但节省了资本金的支出，也可以减少银行贷款额或贷款期限，从而最大程度地降低财务成本。现房销售对开发商在市场操作上的压力较大，这种完全成型的产品，一旦开始销售势头不佳，将有可能导致全盘覆灭。

　　购房人买期房的优势明显：首先是价格优势和升值潜力。在整个楼市看涨时，购买项目早期的业主，他的置业投资绝对是升值的。另外买期房，购房人的挑选余地比较大。

　　具体到北方市场，因为地域文化、消费心理的差异，北方人的消费行为多是冲动型的，所以期房销售更容易被他们接受；南方消费者则更加务实，更乐于选择“一目了然”的现房产品。

　　鲁应红：开发商在项目销售中所操控的房价，要经历内部认购阶段、期房阶段、现房阶段、尾房阶段等不同阶段。房屋预售能够加快资金的周转流动，加速房屋的建设，在市场资金紧张的时候，可以推动房地产市场的发展。目前的房屋预售中存在着一些问题和风险，主要来自于对风险的管理不够。由于我国的房地产是多部门管理，存在着房地产开发商自律能力差、法律法规不健全、金融机构处于改革期等问题，金融机构尤其是银行面临很大的风险。房地产市场的管理非常复杂，涉及城建、发改委、银行、工商、税务等多个部门。

　　短期内不应取消期房销售

　　主持人：取消期房，对房地产商将产生哪些方面的影响？从长期的角度，人民银行和相关部门应该怎样做，才能达到既消除金融风险又保持房产发展的效果？

　　李忠：即使没有央行取消期房销售的建议，从长远来看，期房销售的市场空间也会越来越小，现房则相反。主要有这样一些原因：一是开发商的资金实力是不断增强的；二是行业发展的总体趋势是降低营销成本、还利于民；三是目前社会的诚信体系让购房人买期房缺少应有的安全感；四是消费者时间成本意识的加强，现房“即时入住”的优势会更明显。

　　但是，现阶段，如果“一刀切”地实行商品房销售“期改现”，对北京乃至全国楼市产生的最大的问题，不是资金成本问题，而是开发商的“纠错能力”。期房改现房销售，可能出现的情况并不像现在很多老百姓想象的那样，能买到满意的房子，反而有可能买不到房子，买不到房子的最大原因不是价格，不是楼盘的多少，而是质量和品质。

　　鲁应红：可以制定一个时间表（比如说2年或3年），逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消预售。还商品房以本来面貌，让商品房与其他商品一样，具备真切的商品属性。真正实现现楼、现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、摸得着、体验得到，一手交钱、一手交楼。如此下去，相信房地产市场将得以净化，如野马般狂奔的房地产发展速度将受到抑制，消费者的合法权益将得到保障，房地产泡沫破灭引发金融危机的风险将得以规避。

　　潘石屹：任何一个部门不能单独出台一项政策来取消房屋预售。即使人民银行要调整对于预售房屋的贷款政策，也要报请国务院与相关部门会商。

　　王砚白：取消期房预售要考虑市场背景，只有在房地产市场非常成熟，开发商有足够开发实力和抗风险能力的情况下，才可以考虑逐步取消预售制度。取消期房预售会加大开发商的投资成本，而这些成本最终会促使房价上涨，最终让消费者买单。

　　来源：《中国经济周刊》　　编辑：张一

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