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地产新政百日
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| 2005-08-19 14:56更新 来源：中国企业家 | 发表评论 |
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文/本刊记者 王 琦
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作为这一轮地产宏观调控最高潮，“七部委文件”公布距今百日。期间，房地产企业如何判断与抉择？他们在战略层面以及运营细节上做了哪些调整？基于此，《中国企业家》对珠三角、长三角、渤海圈、内地四个地带的多家标竿性房地产企业做了追踪采访，力图梳理出在这百日间地产商从反击到放弃博弈的抉择路线，看看企业今天的调整举措如何影响到下一个行业周期的竞争态势。
若干年后，房地产商会怎样回忆自己2005年的夏天？悲观，绝望？抑或从容、期待？又或犹豫、挣扎？
一切都隐藏在当前地产市场一片死寂的水面下。是的，房地产市场从未如此安静：一边是买方持币观望、销售量减无可减，一边是房地产商各据一方、集体失语。原因非常简单，5月11日，建设部等七部委联合发布《做好稳定住房价格工作的意见》（简称“七部委文件”）。文件一出，上海房地产市场销售量暴减，进而，持币观望气氛弥漫全国。
文件政策的调控、打压，对于地产企业并不新鲜。从2003年“121文件”开始，针对房地产行业的宏观调控已经两年。今年3月16日，央行公布房贷加息，对房价的快速增长未见明显效果；10天后，国务院公布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“国八条”）。作为“国八条”的延续，“七部委文件”目标精确，直指炒高房价的地产投机者和投资客，虽然各地政府后续出台的执行文件各有不同，市场从中看到了政府的决心，不约而同选择持币待购。在政府稳定房价的当前，人民币于7月21日升值这个地产行业的利好消息变得非常微妙，如果海外游资继续涌入国内的地产业，政府是否会进一步出台更严厉的政策打击房地产投资？
无论资质、规模，还是所在区域、产品类型的差异，或许有开发商会漠视政府的决心，但绝没有谁敢于忽视市场的冷清。在“七部委文件”出台后的100天中，他们的心态经历了哪些变化？推出了哪些应急方案？对未来的预期使他们在战略上作出哪些调整？
下一轮房地产发展高峰时的行业座次，也许已经在走出此轮宏观调控的100天中写定了。
放弃博弈
5月13日，万科王石请见建设部部长汪光焘。会谈内容外界不得而知，但会谈后得出的结论迅速传回了万科深圳总部和中城联盟：放弃和政府博弈。
此前，集体或单独向政策发表意见、争取舒适生存空间已是羽翼渐丰的地产商的惯技。京城的房地产商大概不会忘记2002年“土地招拍挂文件”出台后的“昆仑饭店聚会”，会后向政府部门表达“意见”，为开发商“协议拿地”争取了时间。2004年，虽然“某些利益集团”因一再扬言“房价必涨”而遭到建设部公开批评，并没有阻止地产商陆续在媒体上抛出“地荒论”、“供给减少论”、“需求缺口论”来助推房价。今年4月，华远任志强将一份40多页的《对形势的判断与对策》递交建设部，河南建业胡葆森通过新浪转发《致中城联盟会员的公开信》，正式回应“国八条”，虽然行文有礼有节，“房荒”和“供给不足”仍充斥文间。
短短一个月后，中城联盟在西安的“居住改变中国”论坛上，令人大跌眼镜的事情发生了：众大佬与政府口径空前吻合：拥护新政，盼望房价平稳。不难想见，王石应该将与汪光焘的会谈内容在联盟内部做了传达。6月5日，中城联盟超过30位会员从全国各地齐聚在深圳万科建筑研究中心四层大会议室，倾听万科对“七部委文件”的解读。一位参会人士说，当银幕上打出了“共度风雨守候彩虹——如何应对宏观调控”时，与会人员一脸凝重。
然而，这场被称作“守候彩虹”的聚会之后，政府采取更加严厉举措的决心日益明显。据业内人士透露，此后建设部等有关政府职能机构分别找到大型企业掌门谈话，明确提出“禁止抱团”、“禁止唱高楼市”。感到寒意的地产商放弃了和政府博弈的最后信心和勇气。6月之后，我们再也听不到有地产商出来挺市或联合上书的消息，王石更是通过媒体表态：“我宁愿看到房价下跌，也不愿看到房价反弹。”
形势判断泾渭已出
“长期利好，短期利空”是王石对“七部委文件”的判断。大概没有人会怀疑中国房地产行业长期向好，问题的关键是，当前低靡的地产市场将在何时出现拐点，这个拐点将引领行业回暖、还是转向更黑暗的深渊：放量大跌。
“上海房价短期内将大跌，10月就可见分晓。”8月5日，博鳌地产论坛，瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理陶冬一语惊人。陶冬认为：“虽然今年上半年我国GDP增长9.5%，但都是基于外贸顺差的暴增，其中掩盖的，恰恰是对机械、材料等投资产品进口增速的锐减和内需的严重不足。二者直接影响的即是房地产的供应和交易量。”
“我们已经做好过冬的准备，最坏的预计是2006年政府会继续出台对地产业不利的政策。”万科郁亮同意陶冬的看法，“2003年8月国务院公布的18号令，将地产行业定义为国民经济支柱性产业。这多少影响了地产商的思维方式。实际情况是：国家说你是（支柱性产业）你就是；说你不是，你就不是。”对于现在面对媒体仍宣称企业完全没有受到“七部委文件”影响、甚至因为“七部委文件”活的更好的房地产商，郁亮笑称：“中国并不需要太多的‘芙蓉姐姐’。”
身处重灾区上海的中凯企业认同万科的判断，“与社会问题和金融风险相比，房地产行业算什么？！”中凯总裁杨益华对《中国企业家》说。
当然，业界如果只有一种声音就太寂寞了。“一个有战略的企业无论行业怎样都应该有对风险的准备，‘过冬’还用特意拿出来说吗？”顺驰大股东孙宏斌瞪着一双大眼睛说。顺驰董事会主席汪浩的判断则更加积极：“政府不会针对地产行业进一步出台更严厉的政策，行业会在今年下半年逐步回暖。”同样是国家统计局出台的统计数据，汪浩与陶冬得出的结论并不相同，“投资降低，人民币升值即将带来出口滞缓，如果再不拉动内需，政府靠什么保证下半年的GDP？要拉动内需，还能打压房地产市场吗？”但是，中坤地产黄怒波在博鳌论坛上忍不住提醒道：“政府不出台政策它干什么呢？用赌的心态揣摩市场太危险了。”
今天决定未来
要行业标竿企业坦言自己应对政策的调整有些困难，他们更愿意强调这是公司在战略上早有安排。
顺驰现在可以很得意地面对媒体。高速扩张两年后，今年1月忽然宣布“追求利润、稳健经营”，与大多数地产企业相比，顺驰多出了4个月的时间应对“七部委文件”出台后的不利局面。
8月1日，素以“天价拿地”闻名的顺驰将调研一年有余的北京清河地块拱手让与华润置地。这只是顺驰“稳健经营”的一个表现。2004年4月已经停止拿地的顺驰，在2005年上半年，一共增加的三块土地储备都是以合作方式获得。在极力缩减资金支出的同时，暂时放弃上市的顺驰加紧与海外基金和合作，据悉摩根士丹利的投资将会在本月底进入顺驰的账户。
一贯偏于保守的万科在2004年8月全面推进“现金为王”策略：开源节流。除了与顺驰一样，土地尽量通过合作方式获得外，万科在2004年底作出的销售策略是：1-4月长三角地区降低利润预期加紧推盘。在当时上海房地产热的烫手、众多房地产商惜售待涨的情况下作出这样的决定，郁亮的解释是：“因为我们经历过上一次宏观调控，知道过热往往是严厉政策出台的前兆。”
同样经历过上一轮宏观调控的金地也希望在现金流上保留一定的“容余度”。“像北京清河那样的地块，我们不会去拿。同样多的资金，不如分散投资在一些小项目上，一旦情势危急了，还保留一些现金可以周转。”金地董事长凌克对《中国企业家》说。
更多的企业选择了合作或者是走出去，合生创展对珠江地产的收购、北京城市开发建筑公司与北京天鸿的合并都在紧锣密鼓的进行中；上海的复地集团、凯德置地将重点放在了北京；绿地选择了进入无锡、徐州等二三线城市，上实甚至将项目转向了俄罗斯……
既定战略是一回事，对当前行业形势的判断是一回事，根据形势作出的战略调整又是另一回事。看似悲观的万科向记者透露，“并不会停止并购的脚步。”预计下半年行业就会回暖的顺驰，反倒认为“这不是一个适合收购兼并的好时期，收购兼并的惟一目的是获得土地而不是扩大规模。”同是清河地块，众开发商惊呼“天价”，华润不动声色拿下……
不容否认的是，对房地产形势的判断将直接影响企业战略、进一步影响企业发展。李嘉诚成就于房地产，不过是基于几次对大行情的正确判断。所以有人说“三年后房地产企业的排名已经在今天确定了”，并不为过。
2002-2005年针对房地产行业出台的政策
时间 政策 部门 影响
2002年 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令） 国土资源部 取消了协议转让土地，让依靠关系生存的发 5月9日 展商失去了利润来源，为发展商跨区域发展 提供了可能
2003年 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件) 央行 结束了开发商“空手套白狼”的时代
6月18日
2004年3月 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法 国土资源部 划出831大限，彻底终止协议转让土地
监察工作的通知》(71号令)
2004年4月 《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》 国务院 提高了开发商的资金门槛
2004年10月 上调金融机构存贷款基准利率 央行 增加房地产行业的投资成本
2005年3月 《调整商业银行自营性个人住房贷款政策》 央行 降低金融风险，打击投机型炒房者
2005年3月 《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条） 国务院 首次将稳定房价与地方政府政绩挂钩
2005年5月 《做好稳定住房价格工作的意见》（土部委文件新八条，511文件） 建设部 划出“六一”大限，投资市场一片恐慌，房地 产市场交易额减少
资料来源：《中国企业家》根据公开资料整理
编辑：张一
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