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高盛地产基金的中国面具
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| 2005-08-01 12:50更新 来源：《经济》杂志 | 发表评论 |
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与老对手摩根高扬基调不同，高盛在中国的房地产投资调子低沉得总令人无法猜透心思
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文/本刊记者 庞建新
在中国地产寒风乍起之际，一份《中国房地产泡沫即刻破灭论的错误》的研究报告和一座上海百腾大厦的楼盘，让一直在中国地产业里埋头潜行的美国高盛公司(Goldman Sachs)备受关注。
作为华尔街三大著名投资银行之一，高盛是一体化服务的全球性投资银行，在投融资、收购兼并、股票债券研究方面均处于世界领先地位。
上个世纪90年代日本房地产崩溃，通过收购大量的不良资产，高盛成为日本房地产规模最大的外国投资者，高盛由此介入亚洲地产，日本地产项目的让高盛尝到了甜头。近年中国的房地产市场如同野火燎原，高盛毫不犹豫投入到中国的房地产市场。
与老对手摩根高扬基调不同，高盛在中国的房地产投资低沉得总令人无法猜透心思。“我们只管做事”，这是高盛员工对外界的口头禅。事实上，这个世界最大的私人投资银行的性格特征一贯如此——“低调”、“沉稳”。
日本引子
高盛进入中国房地产的一个引子是日本地产。
上个世纪80年代后期，日本正处于泡沫经济状态，地价暴涨，企业纷纷以土地和股票作担保从银行贷款，从而形成了高额资产和高额借款的并存时期。到1993年，房地产经济开始全面崩溃，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中三分之一与房地产有关。
日本的不良公司贷款市场吸引了高盛。高盛投资75亿美元，收购了150多项资产组合，共拥有3000多项日本公司不良信贷，涉及大量房地产行业。由此，高盛成为日本房地产规模最大的外国投资者，为其投资组合共收购过1000多项资产 。
高盛在日本的地产项目收获颇丰，据业内人士保守估计，这些不良资产处理一般可获取20％到30％的利润。
随着中国经济整个的高速发展，房地产行业也步入快速发展时期。由于信用体制不健全，银行中出现了大量以土地和房产为抵押贷款而造成的不良资产。
率先品尝这块市场的是摩根与高盛。2001年年初，华融资产管理公司进行不良资产的国际拍卖，2001年12月，由摩根斯坦利组成的财团和高盛分别中标。
高盛走得更远，2003年高盛与华融资产管理公司成立合资公司融盛资产管理公司，收购了价值19亿元人民币的不良贷款及地产资产组合。融盛公司是第一个正式注册并得到政府批准成立的中外合资资产管理公司。
普华永道的调查显示，大部分外资青睐与房地产有关的不良资产，而不论其营运状态如何。
只是巧合吗
尽管如此，高盛一再否认意在中国地产。据一位不愿透露姓名的高盛员工说，“高盛以收购不良资产的方式进入中国地产领域，或者为了进入中国地产领域而采用收购不良资产的方式，都不是高盛的风格。”
“这只是巧合，”高盛内部人士说，“我们在韩国收购‘真露’就不涉及房地产资产。”
尽管高盛一再否认以收购不良资产的方式进入中国地产领域，但并没有很强的说服力。
事实上，中国的不良资产情况和日本当年颇为类似。目前中国有超过1.8万亿元的不良资产，其中相当大部分是房地产类不良资产，包括“烂尾楼”、经营不善的商业物业和酒店，几大国有资产管理公司将这些不良资产打包拍卖。高盛和摩根成为中国购买不良资产的先例。
据业内人士说，这些“烂尾楼”是垃圾资产中的金子，通常购买者会在内地各大城市选择地产项目进行投资收购，一般通过5年左右的时间经营管理使物业升值，或者转手寻找合适的买家转手套利。
据戴德梁行房地产专家吴少聪估算，“如果处置策略得当，烂尾楼项目的回报率可能高达150％至200％”。
“不良资产的评估还没有确定一个价格评估体系，有些不良资产还不错，实际价值远远高于收购价”，创宝并购执行董事徐玮说。
到2004年初，高盛的白厅基金(Whitehall Funds)在全球范围内共计收购了2.6万多项房地产贷款相关的资产，交易成本约为600亿美元。面对中国这样的大量房地产类的不良资产组合，高盛能够无动于衷吗？
2005年4月，上海楼市已成为众矢之的，就在此时，一向“低调”的高盛突然做了一个出人意料的举动，以1.076亿美元(约合人民币8.6亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦(Pidemco Tower)，成为上海迄今为止成交价格最高的地产买卖。此次收购百腾大厦的资金来自高盛的白厅基金。
这桩交易的消息是通过新加坡证券交易所在4月1日挂出的00116号公告迅速传回中国内地：凯德置地有限公司(Capitaland Ltd.)向高盛集团属下的联号公司Hoover Realty SRL出让旗下的上海沪腾房地产开发有限公司(百腾大厦的项目公司，以下简称上海沪腾)，此次交易将为凯德置地带来2320万美元(约合人民币1.92亿元)的利润。
白厅基金作为世界上规模最大的房地产投资者之一，是高盛国际下属的一个子公司，超过一半的股份是属于高盛机构的，高盛通过该基金在全球进行不良资产收购和房地产业务。与摩根的亚洲房地产基金相比，高盛的白厅基金较为为隐蔽。
海外地产基金
并非洪水猛兽
文/罗高波
中国是一块神奇的土地，是一个极具希望极具挑战的市场。国际地产基金大肆买进地产的第一目的当然是为了“赚钱”，这是个不争的事实。第二个目的就是对人民币升值的预期。
另一个重要的原因是，2006年到2007年我国二级抵押贷款证券化市场可能形成，彻底解决房地产投资门槛高、变现性差、流通性差的障碍, 使利用社会闲散资金和普通老百姓投资房地产成为现实, 国内外机构投资者进出中国房地产市场畅通无阻, 解决房地产发展资金瓶颈问题。
中国房地产二级证券化市场的形成, 将成为中国房地产发展的“拐点”,房地产开发资金来源及开发模式产生根本性转变,部分房地产商将从开发型转为经营型, 商用房地产(Commercial Property)面临前所未有发展良机,引导中国房地产开发模式从 “香港模式”向 “美国模式”转化，并最终成为现实。
就目前来说，国际地产基金与国内房地产企业正处于尴尬阶段。房地产开发商从银行取得贷款的资金成本大概在6％，信托的资金成本大约为4％－6％，而海外基金出于风险考虑会要求回报率至少20％。因此，利益分歧是制约双方合作的最大因素。
许多国外基金不懂中国的运作程序，对税费、外汇以及国内法律政策的变化等都缺乏了解，中国的政策又具有不可预见性，包括二级证券化市场还未建立、缺乏保护投资者的退出机制、市场透明度还有待提高等等，因此他们还是相当慎重的。
而另一方面，很多人对国际地产基金的进入抱有防范心理，指责上海楼市的“虚火”很大部分就是海外游资造成的。事实上，海外房地产基金在中国开发或投资、收购房地产项目一般是作为长线考虑的，开发型基金至少有3-5年, 而收租型基金则有10－20年的打算。只要中国经济保持长期快速发展，中国的房地产从长期看也必然会长线发展，国际地产基金看的比较长远。
此外，国际地产基金更倾向于长期投资, 并且完全按照市场情况进行独立判断, 因此实际上能够让市场更加理性, 会起到稳定的作用。同时, 他们不会受国内政策的控制，政策对他们的影响不大。
国际地产基金与国内优秀的房地产企业合作能起到扶持的作用，让优秀的企业更为优秀，从而有利于整个房地产行业的健康良性发展。
（罗高波，美国南加州大学房地产硕士，北京城建投资发展股份有限公司营销总监）
编辑：张一
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