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村庄里的囚笼(二)刻意的城市和不经意的社区
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| 2005-04-18 18:46更新 来源：转载文章 | 发表评论 |
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《村庄里的囚笼》报道之二
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刻意的城市和不经意的社区
文/本刊记者 宁方朋
每天早晨小蔡在狗叫声中醒来，起来后先抱抱它们。打开窗户呼吸一下新鲜空气，感觉一下生活美好还是不美好。带狗下楼，在小区的开阔地，很多人很多狗。人和狗都很快乐。天空，飞机也从他家顶上飞过。
城市化催生的候鸟和他们社区的巢
小蔡上班的地方在西三环，而他住在通州，属东五环范畴，相隔很远。小区很大，走出大门也得一阵儿。他每天上午9点半左右先从通州乘公交汽车到大望路，然后改乘地铁到公主坟站，再换乘一次公交汽车才能到单位。在地面乘坐公交车的时间与道路是否拥堵有很大的关系，如果一切顺利，小蔡可以在11点钟到达单位，耗时一个半钟头。如果遇上堵车，时间就很难把握了。
与其他每天要长途跋涉去上班的人相比，小蔡还是幸运的，到达单位的时间早几分钟或者晚几分钟都没有关系，9点半再出门，也错开了乘车高峰时段。跟小蔡同住一个小区的很多人则没有这么幸运。冬天，8点钟，小区班车站排起了很长的队伍，北京冬天的风又冷又硬，大家都站在风里等。
下班时间不太固定，通常他会在7点钟以前赶到国贸，在那里乘坐小区班车，如果错过了，坐地铁到国贸超过晚上9点，就等不到回去的公汽了，只好“拼车”，即和别人商量好共同坐一辆出租车回通州，车费各半，因为出租车打表得60多块，经常这样谁也受不了。一般情况下，小蔡回家是在21：00多，每天在路上比上班累。
据统计，北京市很多人的上班半径都在20公里左右。在上下班高峰期，这意味着是一到两个小时的路程：从复兴门搭乘出租车，沿长安街行至国贸中心，9公里，在一般拥堵情况下约需40分钟。
每天上班高峰期，北京环线道路上，所有向北方向行驶的车辆都拥堵不堪，而向南的一侧却畅通无阻。这源于近年来，北京南城新建了很多房价低廉的楼盘，但是南部至今没有大规模的商务区及产业链，不少人们居住在这里，却要到十几公里以外的京北及京东上班。位于北京东北部的望京目前约有30万人口，居住其中的居民日出既出，日落而归，形成早晚周边道路的拥堵高峰。
小蔡其实是著名娱乐节目《东方夜谭》的策划，经常跟刘仪伟一块出镜。他应该属于他那个年龄段比较成功的年轻人。小蔡尚且如此，可知城市化中国洪流的挟裹，已经让绝大部分的人无可奈何。北京太大，一旦自己置业买房，就要祈求自己的工作不要有太大变动，起码，不要变动到离自己房子太远的地方去。
当然他也能享受到社区宽松的友谊和快乐：跟他一起溜狗的朋友早上在小区花园里见到他，往往不忘喊一嗓子：嘿！昨晚又在电视上看见你了，连你衣服上沾的狗毛也一起瞧见了！
仍在刻意发展的城市
中国城市化进程与无数小区的出现是共生共随的，但是前者通过堵车与城市的高楼大厦得以显性展现，后者却相对声息不大，未曾吸引过多眼球。某一天当我们意识到，小区已经成为生活中极其重要的关键词时，可能会像发现一位写字楼认识的朋友，竟然也跟你同住一个小区一样惊讶。
比起中国改革开放的整个历程来说，中国住宅产业发展只有短短的十几年时间，但期间已经历经了“两次浪潮”。
“第一次浪潮”是上世纪80年代末至90年代初期在全国蔓延的“房地产热”。其结果是随房地产投资过度向“楼堂馆所”倾斜和社会购买力不足而导致“泡沫化”，迫使中国经济“软着陆”。
1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住宅建设的通知》引发了住宅产业的“第二次浪潮”。这一政策决定停止沿袭约40年的住房实物分配制度，按住房分配货币化原则对住房实行商品化。随之，集团购买转变为个人消费，公房上市、个人银行按揭贷款全面铺开，住房产权开始实现私有化，并引发新的住房消费观念。在居民生活消费中，住房、交通、教育并列为城市人口的三大主要消费之一。一系列深刻而巨大的变革在房地产领域里上演。
从消费增长看：过去五年里，我国共有4000万个家庭搬进了新居。如果以一家三口人计算，过去五年，有1/3左右的全国城镇居民的居住条件得到了改善。目前，全国房地产个人贷款已达到了6600多亿元，是1997年的35倍，到2002年8月底，全国个人购房比重达到93.6%。
从住宅标准看：十年前的房子千篇一律，使用面积普遍较小，条件也很简陋，户型设计、建筑材料、配套设施、内部环境无从谈起。十年后的今天，“商品房”概念被广泛接受，人们的居住条件和环境也都越来越好。房屋内部平面空间和布局更加合理，设备配置更加齐全先进，造型色彩更加丰富，建筑形态和产品更加多元化。物管、会所、娱乐、智能、就医、就学等等新概念和新功能不断呈现。
第三次浪潮正在来临。国内第一部《2001-2002中国城市发展报告》(以下简称《报告》)指出，作为世界上人口最多的发展中国家，中国要在未来20年实现全面建设小康社会的奋斗目标，必须加快城市化步伐，发挥城市的中心作用。
中国是个农业大国，建国以来一直执行着特殊的户籍管理制度，严格控制农村人口向城市流动，中国城市化长期欠帐。从1949年开始，经历半个世纪，中国城市化率才从10.6%上升到2000年的36%，而同期的美国和日本分别是80%和65%，大多数国家也在65-80%之间。城市化率的不同导致了国家社会财富聚集能力的差异，因此，加快中国的城市化进程是发挥城市中心作用提高经济效率的必由之路。
十六大报告指出，将经过20年的努力，使我国城镇人口的比重有较大幅度提高，逐步扭转目前工农差别、城乡差别和地区差别扩大的趋势。具体地讲，就是在2020年中国的城市化率达到50%。这意味着在不到20年的时间内有近2亿的农民将定居在城市或城郊。
中国社区的前世今生
18世纪60年代工业革命直到19世纪末，是整个欧美城市发展的黄金年代。以芝加哥为例，1803年始建要塞，至1918年一战结束后人口已达300万，其中四分之三是欧洲移民。种姓不同，宗教不同，风俗各异，贫富悬殊，于是物以群分，人以类聚，城市社区自始出现。
用简化了的“同心圆”可以很好地表征城市社区结构模型：由中心商务区－贫民区－公寓带－别墅带－卫星城依次向外延伸，沿直径方向锲入了黑人、拉丁移民、亚洲移民等种族聚居带。这些分化形成的地块，甚至会通过吸引同质人群的加入以强化自身特征。这实际上就是西方城市社区的缘起。
自上世纪80年代后期，中国城市社区建设开始萌生。为推动这一进程，作为国家主管部门的民政部于1998年开始在全国选择了26个国家级实验区进行探索，取得了一些经验。2000年11月，中共中央办公厅转发民政部关于在全国推进城市社区建设的意见的文件。城市社区建设将会以前所未有的速度在全国广泛推进。
概括言之，随着城市化和城市现代化的加快，居委会、街道办事处的行政职能逐渐在弱化。同时，作为一种城市基本单元的形式，社区的崛起成为城市的主流社会结构。以北京为例，据统计，20年来，北京市已交付使用的2万平方米以上的综合开发小区达850个，目前在售的楼盘小区达1641个。可以毫不夸张地说，北京已经迎来了“社区时代”。
“社区时代”的来临，并非一蹴而就。“社区”作为一种趋势，与土地政策的到来，房地产开发商开发理念的转变，消费者越来越成熟和稳定有着密不可分的关系。
首先，一系列的土地政策让房地产商如履薄冰，土地难拿了，与原来相比，土地实行招标拍卖挂牌后，土地成本都有所上升，高价拿地的开发商必须对每块土地精耕细作，生产出高质量显风范的楼盘，才有可能在竞争中取胜。越来越多的开发商深刻地意识到了“社区”的精神价值对消费者的巨大吸引力。
其次，消费者的购房导向正局部地突破单纯的物质性指标，不再仅仅看中交通、单价、户型、环境等物质性的东西，而愈来愈对这些元素组成的“生活方式”，以及对“社区里什么样的人和我住在一起”追根问底。
在京城众多特色社区中，青年社区是最为火爆的。目前，主打“青年社区”的项目就有包括像炫特区、后现代城等知名楼盘。有强烈购房愿望且有一定经济能力完成首次置业的年轻人成为“青年社区”的拥护者和准客户。
炫特区是在京城单身白领青年中享有颇高声誉的一个楼盘。炫特区结合青年人的“健康、动感、时尚”特点，特别设立了大型的“青鸟”运动会所。另外，社区内还专门设立了都市青年心仪的咖啡吧、西餐吧、自助洗衣店和各种主题的休闲会所及网吧、俱乐部、中西餐厅、快餐店、茶艺馆等。这些配套设施的建设对于形成纯粹而青春的社区文化和时尚动感的社区环境至关重要。而将来能够给房子带来升值潜力的不是房子本身，而是房子所承载的这种富有活力色彩的社区文化。
权利与金钱：社区的曾经标榜
回顾房地产发展以来十数年，可以清楚地在居住文化主调中看到两个明显的时期，第一个即是权贵文化时期。
九十年代初期，北京有一个住宅项目很具代表性。这就是原开发经营总公司建设的东花市北里，俗称虎背口小区，但更有一个颇具感染力的俗称，即是市长楼。原来，东花市北里有数幢物业是为原北京市部分领导盖的居所，这一信息传开，开发商的物业不仅不愁卖，而且可谓奇货可居。最后，一个普通社区的毛坯房售价，足以与更好地段的外销精装房相比。东花市北里的标价高达12000元/平方米以上，而对于想攀附于此的富人，只能找人托关系写条子，其真实成交的价格当然远高于此，但直到所谓市长楼后来慢慢变成一个“概念”后，房价依然高居不下。而当时，广渠门一带的民居售价不过三千元左右，长安街的精装外销房的成交价也在两千多美金左右，还有价无市。
这正是权贵文化的一个缩写，只不过从曾经的大院发展到九十年代的市长楼。谁都想住在院里，与领导住在一起，今生无望成为领导，自然希望自己的孩子能够与领导的孩子成为发小。
当富人的地位不再是一句“让部分人先富起来”的口号，而慢慢得到全社会的承认时，财富大院开始崛起，与此同时即是财富文化的昌盛。这时，居住主题就变成对富人区的追求了。
如果说最早的富人区方庄小区还有点过渡性概念的话，九十年代中期亚运村的形成，便成为一个再明显不过的代表。当时在村里汇园公寓居住，一定是最早一批财富者，北四环外荒凉之地，售价不仅过万元，而且有人一买就是一层，后来这位业主发现，业委们还有四层业主委托一人来会的，原来有家买了四层，一层女方父母住，一层男方父母住，一层亲戚朋友住，一层男女主人住。据说，这些钱如果用于房地产投资，再怎么混如今在中国地产界也能排上了座次。直到今天，亚运村还有这个村里村外的概念，一出村房价高过万元者准死，而村里再怎么卖也在万元的标准以上，而且爱买不买。
实践这类富人区的概念项目很多，诸如曾经的紫竹花园、万泉新新家园，后来的贡院六号、光彩国际，今天的康斯丹郡和棕榈泉国际公寓等，不管成功与否，无一不是照着这个样子去营造的。四千美金、英式管家、贵族学校等正是这个时期的产物。
来源：《新远见》 编辑：张一
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