房地产：涨跌并非重点

2005-03-23 12:05更新来源：转载文章

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　　近日，某专家在论坛上发表“住房缺口高达4亿平方米，房地产业还会兴盛20年”的言论，遭来一片拍砖声。这位专家的结论是按照2020年我国城市化率达到55%时，城市人口对住房需求的增加得出的。

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　　但是有需求不等于有支付能力。实际上，目前的高房价让中低收入阶层只能望房兴叹。

　　对一个行业前景的预测而引发反对浪潮，说明这个行业的某些不足和缺陷，而这些总体现在投资者和消费者的博弈上。对商人来说，市场永远都是机会，但消费者总是希望物美价廉。

　　由此，房地产行业中的房价涨跌就成了人人关心的话题。

　　那么经过2004年的大涨，2005年房价的走势会如何？关于一个行业走势的分析，总会有人见仁见智。

　　看涨派来自各行各业，而理由也总是从自己研究的角度出发。

　　来自国家信息中心经济预测部有关报告预计，明年房地产价格会继续上升，房地产价格稳中趋升与物价上涨形成互动。房地产需求过旺、价格上涨将使房地产业预期利润率上升，社会资金更多流入房地产开发。

　　由此看来，央行加息加得还不够。

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，2005年，我国的房地产价格不会猛跌，房地产业的发展也不会出现大逆转；相反，我国的房地产业仍将在正确的宏观调控下，以较快的速度持续发展，继续为国民经济的繁荣发展做出重要贡献。全国的平均房价仍然会有所上升。

　　包宗华的理由最主要的一点是，房价必须在正确的宏观调控下上涨，但是房地产业受各方利益的掣肘，已经出现了调控不力的势头。

　　而作为业内人士的今典集团董事长张宝全认为，2005年北京房地产市场在供需两旺过程中房价仍然是稳中略升，房价总体在5％的变化幅度内可能会成为基本态势。同时他认为地产界的多元化可能也是个必然趋势。

　　这也许从最近张总巨资砸向EVD数码影院的举措可以看出些许端倪，把所有的鸡蛋放在一个篮子里总是不明智的。

　　在房价看涨派的阵营里，一些经济学家比房地产商嚷嚷得更起劲。从刚刚结束的一年一度的“经济学人上海圆桌会议”上透露出的消息说，中国2005年的物价仍存在上涨的压力，特别是房地产的价格还要涨。

　　比起看涨派的观点，看跌派的理由好像有点底气不足，或许应该说是更客观，毕竟在涨声一片中，说这些话显得有些不合时宜。

　　国家统计局投资司副司长贾海说，2005年房价涨幅可望回落10％。但房地产开发投资规模偏大，商品房销售价格增长过快等问题依然没有根本解决。因此，应继续实施各项宏观调控政策，防止房地产开发的再度膨胀。

　　摩根士丹利董事总经理兼亚洲区首席经济师谢国忠是房价泡沫破裂的坚定鼓吹者。他指出，虽然中央政府先后采取了包括加息在内的一系列措施，但供过于求的情况已经在一些并将在更多行业和市场出现。比如，汽车、钢铁和房地产，其中前两个行业已经出现供过于求，“因为有建设周期，房地产倒可能相对晚些，但它的影响更重要，因为其中蕴藏的风险，不仅针对金融领域，而且会波及宏观经济。”

　　有涨跌派，就会有中间派。中间派认为，中国房地产市场的景气度已经开始离开此轮周期高点，正在步入周期的调整阶段。

　　他们的基本观点是，2005年房价走势取决于土地政策。

　　虽然土地拍卖政策在2004年出现了各种各样的问题，但是政府在2005年的土地政策依然不会有根本性的调整，因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。

　　而在信贷政策的预测上，中间派的观点是，政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业倾斜。

　　同时，人民币加息、人民币汇率是否在2005年有所调整，也是影响房地产的一个重要指标。人民币加息将不可避免改变房地产消费者的消费预期，使得房地产消费中的投资者深受影响；而汇率是否在2005年有所调整，将直接影响海外投资者和部分国内投资者在房地产市场的投资行为。

　　中间派认为，类似前些年，由于城市大规模开发与拆迁促发的房地产繁荣景象已经不复存在，房地产井喷式需求将转化为常量需求，同时品牌产品和品牌开发商已经开始闪现，而且将成为一个趋势。这可视为房地产行业走向正规的一个先兆。

　　这也许是一个不错的消息。在这样一个不规范的市场，我们每每听到坏消息，如果继续任由这种情况延续，那么这个行业就会失去社会和消费者的尊重。所以，房地产行业的自律和将企业正规化则显得更为重要和紧迫，这也许比单纯讨论房地产价格涨跌更有意义，因为它是房地产行业是否能够继续健康发展的关键，也是房地产企业是否能够在竞争中生存的决定因素。

　　文/寇建平

　　来源：《新远见》　　　编辑：张一

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